Vendita con usufruttuario: come vendere una casa con usufrutto
Una casa su cui grava un usufrutto si può vendere. Bisogna però sapere cosa si sta vendendo. Se l’usufruttuario resta, si vende solo la nuda proprietà, e chi compra entrerà davvero in casa solo quando l’usufrutto finirà. Se invece nudo proprietario e usufruttuario firmano insieme, si vende la piena proprietà come in una compravendita normale. In mezzo ci sono altre due strade: l’usufruttuario cede il suo diritto, oppure vi rinuncia prima della vendita. Ognuna ha un prezzo diverso, tasse diverse e acquirenti diversi. In questa guida le mettiamo a confronto, con i passaggi dal notaio e gli errori che, nella nostra esperienza con le case ereditate, fanno perdere più tempo.
In breve
Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà anche senza il sì dell’usufruttuario: l’usufrutto resta in piedi e l’acquirente lo deve rispettare fino alla sua fine.
Per vendere la casa libera, cioè la piena proprietà, servono le firme di tutti: nudi proprietari e usufruttuario.
Più l’usufruttuario è anziano, più vale la nuda proprietà, perché l’attesa dell’acquirente si accorcia.
L’usufrutto ceduto a un terzo non sopravvive al primo usufruttuario: si estingue comunque alla sua morte.
Alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà senza imposte: per questo, a volte, la scelta migliore è aspettare.
Indice
Usufruttuario e nudo proprietario: chi possiede cosa
L’usufrutto divide la proprietà in due parti. L’usufruttuario ha il diritto di usare la casa e di goderne i frutti: può abitarla oppure affittarla e incassare i canoni. Il nudo proprietario è il proprietario vero e proprio, ma per ora non può usare l’immobile: lo potrà fare quando l’usufrutto si estinguerà.
L’usufrutto non è eterno. Secondo la guida del Consiglio Nazionale del Notariato dedicata alla terza età, termina con la morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine fissato, e può cessare anche per rinuncia, per non uso protratto per vent’anni, per perimento totale del bene o per abuso del diritto. La stessa guida chiarisce un punto decisivo per chi vende: l’usufrutto si può trasferire, ma anche nelle mani del nuovo titolare cessa alla morte del primo usufruttuario.
Il caso più comune che vediamo è familiare: un genitore muore, l’altro mantiene l’usufrutto sulla casa e i figli ereditano la nuda proprietà. Oppure un genitore ha donato la casa ai figli riservandosi l’usufrutto. Se vi trovate in questa situazione, abbiamo approfondito il tema in usufrutto su casa ereditata.
Le quattro strade per vendere
Prima di chiamare un notaio o pubblicare un annuncio conviene capire quale di queste strade è percorribile nella vostra famiglia. Dipende soprattutto da una cosa: l’usufruttuario è d’accordo oppure no?
Strada | Chi firma | Cosa riceve l’acquirente | Quando ha senso |
Vendita della nuda proprietà | Solo il nudo proprietario | La proprietà, con l’usufrutto ancora in corso | L’usufruttuario vuole restare in casa o non collabora |
Cessione dell’usufrutto | Solo l’usufruttuario | Il diritto di godere della casa fino alla morte del primo usufruttuario | L’usufruttuario vuole liquidità e cede al nudo proprietario o a un terzo |
Vendita congiunta della piena proprietà | Nudo proprietario e usufruttuario insieme | La casa libera, come in una vendita normale | Tutti sono d’accordo e vogliono il prezzo pieno |
Rinuncia all’usufrutto e poi vendita | Prima l’usufruttuario, poi il proprietario | La casa libera | L’usufruttuario non vuole nulla in cambio e la famiglia preferisce semplificare |
Vendere la nuda proprietà con l’usufruttuario in casa
È la strada che non richiede la collaborazione dell’usufruttuario. Chi compra sa che non potrà abitare la casa per un periodo che nessuno conosce in anticipo, e per questo paga meno della piena proprietà. Il mercato degli acquirenti è più piccolo: di solito si tratta di investitori o di persone che pensano al lungo periodo, per esempio per lasciare una casa ai figli.
Il Notariato presenta questa formula, nella versione in cui è il proprietario anziano a vendere riservandosi l’usufrutto, come un modo per ottenere liquidità restando a vivere nella propria casa. In questo caso l’usufruttuario non è un terzo da convincere: è il venditore stesso.
Cedere l’usufrutto
Anche l’usufruttuario può vendere il proprio diritto, a un familiare o a un estraneo, senza chiedere il permesso al nudo proprietario. Il limite è quello visto sopra: chi compra l’usufrutto lo perde alla morte del primo usufruttuario. Per questo un terzo estraneo raramente è interessato. L’acquirente naturale è il nudo proprietario stesso, che con questo acquisto riunisce la piena proprietà e può poi vendere la casa libera.
Vendita congiunta della piena proprietà
Quando tutti sono d’accordo, è quasi sempre la soluzione che rende di più. Nudo proprietario e usufruttuario firmano lo stesso rogito, l’acquirente compra una casa libera e la può pagare con un mutuo come qualunque altro immobile. Il ricavato si divide tra i venditori in proporzione al valore dei rispettivi diritti, oppure secondo l’accordo che trovano tra loro. Conviene mettere per iscritto questo accordo prima di firmare il preliminare, non dopo.
Rinuncia all’usufrutto prima della vendita
Succede spesso in famiglia: il genitore usufruttuario rinuncia al proprio diritto per permettere ai figli di vendere la casa libera. È una scelta legittima ma non è gratuita né neutra. L’Agenzia delle Entrate inquadra la rinuncia pura e semplice all’usufrutto tra gli atti soggetti a imposta di registro. Inoltre il genitore perde il diritto di abitare la casa e la sua parte di ricavato. Prima di scegliere questa strada al posto della vendita congiunta, fate fare i conti a un notaio.
Abbiamo descritto nel dettaglio le opzioni pratiche degli eredi in tre modi per vendere una casa ereditata con usufrutto.
Serve il consenso dell’usufruttuario?
La risposta dipende da cosa volete vendere.
Per vendere la nuda proprietà non serve. Il nudo proprietario dispone del suo diritto. L’usufruttuario non perde nulla: continua ad abitare la casa o a incassare l’affitto fino alla fine dell’usufrutto, e il nuovo nudo proprietario prende semplicemente il posto del vecchio.
Per cedere l’usufrutto non serve il consenso del nudo proprietario. Vale lo stesso principio al contrario.
Per vendere la casa libera serve la firma di tutti. Nessuno può vendere un diritto che non ha: senza l’usufruttuario si vende solo la nuda proprietà.
Attenzione a due situazioni che complicano le cose. Se i nudi proprietari sono più di uno, per esempio tre fratelli, ciascuno può vendere la propria quota, ma per vendere l’intera nuda proprietà servono tutti. Se poi uno dei titolari è minorenne o incapace, occorre l’autorizzazione del giudice: ne parliamo in autorizzazione del giudice tutelare per la vendita.
C’è poi la differenza tra poter vendere e riuscire a vendere bene. Una nuda proprietà venduta contro la volontà dell’usufruttuario si porta dietro un conflitto familiare che l’acquirente percepisce durante le visite e che pesa sul prezzo. Quando l’usufruttuario abita la casa, valgono molte delle cautele che descriviamo per chi deve vendere un immobile occupato.
Quanto vale la nuda proprietà: il peso dell’età dell’usufruttuario
Il principio è semplice: nuda proprietà più usufrutto fanno la piena proprietà. Il Testo unico dell’imposta di registro, all’articolo 48, stabilisce che la base imponibile della nuda proprietà è la differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto.
Il valore dell’usufrutto vitalizio si calcola con i coefficienti ministeriali, che dipendono da due fattori: l’età dell’usufruttuario e il tasso di interesse legale in vigore nell’anno dell’atto. Il tasso viene aggiornato periodicamente, quindi il coefficiente va controllato al momento del rogito e non preso da una tabella vecchia. La regola da ricordare: più l’usufruttuario è anziano, più basso è il valore dell’usufrutto e più alto quello della nuda proprietà.
Un esempio per capire il meccanismo
Prendiamo un appartamento che libero varrebbe 200.000 €. Ipotizziamo, solo a titolo di esempio, che i coefficienti dell’anno attribuiscano all’usufrutto il 30% del valore, per un usufruttuario di una certa età. Allora:
valore dell’usufrutto: 200.000 € × 30% = 60.000 €;
valore della nuda proprietà: 200.000 € − 60.000 € = 140.000 €.
Con un usufruttuario più giovane la percentuale dell’usufrutto sale e la nuda proprietà vale meno. Con uno più anziano accade il contrario.
Valore fiscale e prezzo di mercato non coincidono
Le tabelle servono a calcolare le imposte e a dividere il ricavato in modo equo tra le parti. Il prezzo che un acquirente è disposto a pagare per una nuda proprietà è un’altra cosa. Pesano lo stato della casa, la zona, il numero di persone interessate a questo tipo di acquisto e il fatto che l’acquirente non potrà usare l’immobile per anni, né sapere per quanti. Per questo, oltre al calcolo con i coefficienti, serve una valutazione dell’immobile fatta di persona: senza vedere la casa non si capisce quanto valga libera, e quindi non si può calcolare neanche la nuda proprietà.
Le tasse sulla vendita con usufrutto
Imposte per chi compra
Secondo l’Agenzia delle Entrate, gli atti che trasferiscono la proprietà o costituiscono diritti reali di godimento, comprese la nuda proprietà e l’usufrutto, sono soggetti all’imposta di registro secondo il regime applicabile all’operazione. Chi compra la nuda proprietà può chiedere l’agevolazione prima casa se ha i requisiti e li dichiara nell’atto. Il rogito con il notaio ha poi un costo proprio: le voci sono spiegate in parcella notarile per la vendita di un immobile.
Una nota per gli acquirenti giovani: l’esenzione prima casa per gli under 36 richiedeva un ISEE non superiore a 40.000 € e, come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate, per gli atti definitivi firmati entro il 31 dicembre 2024 il preliminare doveva essere registrato entro il 31 dicembre 2023. Non date per scontato che un’agevolazione esista ancora: fatela verificare dal notaio prima del preliminare.
Plusvalenza per chi vende
Chi vende entro cinque anni dall’acquisto può dover pagare le tasse sulla plusvalenza. Con l’usufrutto il calcolo si complica. Il Consiglio Nazionale del Notariato osserva che la vendita congiunta della piena proprietà da parte di nudo proprietario e usufruttuario rientra nel regime delle plusvalenze dell’articolo 67 del TUIR. Se poi nuda proprietà e usufrutto erano stati acquistati in momenti diversi, secondo un altro studio del Notariato sulle plusvalenze immobiliari la vendita va trattata come il trasferimento di due diritti distinti, ciascuno con la sua valutazione.
Per le case ricevute in eredità la plusvalenza di norma non si applica, ma ci sono eccezioni e altre agevolazioni da conoscere: le raccogliamo nella guida alle agevolazioni fiscali sulla vendita di una casa ereditata. Se in famiglia c’è stata una donazione con riserva di usufrutto, chiedete al notaio un parere scritto prima di fissare il prezzo.
Perché a volte conviene aspettare
Alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà senza alcuna imposta. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza pagare nulla e potrà vendere la casa libera. Quando non c’è urgenza di liquidità e l’usufruttuario vive serenamente in casa, è un’opzione da mettere sul tavolo insieme alle altre, e da discutere apertamente in famiglia.
Chi paga le spese mentre l’usufrutto è in corso
Chi compra una nuda proprietà vuole sapere quali spese gli toccheranno durante l’attesa. Il Codice civile divide gli oneri così:
all’usufruttuario spettano le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria (articolo 1004) e i carichi annuali, come le imposte che gravano sul reddito della casa (articolo 1008);
al nudo proprietario spettano le riparazioni straordinarie, come il rifacimento del tetto o dei muri portanti; se le anticipa, l’usufruttuario gli deve gli interessi sulle somme spese.
L’IMU, essendo legata al possesso, è a carico dell’usufruttuario e non del nudo proprietario. Se la casa è ereditata e volete capire scadenze e importi, trovate tutto in IMU sulla casa ereditata.
Per l’acquirente questo significa due cose. Primo: durante l’usufrutto non paga l’IMU né le spese condominiali ordinarie. Secondo: deve considerare il rischio di lavori straordinari. Una casa con tetto o facciata da rifare vale meno come nuda proprietà, e conviene dirlo prima che l’acquirente lo scopra da solo.
Documenti e passaggi per arrivare al rogito
Ricostruite la provenienza. Atto di acquisto, donazione o dichiarazione di successione: serve il titolo da cui nasce sia la nuda proprietà sia l’usufrutto. Se la successione non è stata ancora presentata, si parte da lì.
Verificate catasto e urbanistica. La planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale e le opere devono essere regolari. Le difformità bloccano il rogito anche con l’usufrutto: i rischi sono spiegati in vendita con abusi e nullità del rogito.
Scegliete la strada e mettete d’accordo le parti. Nuda proprietà, cessione dell’usufrutto o piena proprietà: decidete chi firma e come si divide il ricavato.
Fate valutare la casa. Prima il valore della piena proprietà, poi la parte di nuda proprietà e usufrutto secondo i coefficienti dell’anno.
Firmate il preliminare. Deve indicare con chiarezza cosa si vende, l’esistenza dell’usufrutto, chi ne è titolare e la sua data di nascita, perché da questa dipende la durata attesa.
Rogito e trascrizione. L’atto si firma davanti al notaio. L’articolo 2643 del Codice civile sottopone a trascrizione sia i contratti che trasferiscono la proprietà sia quelli che costituiscono, trasferiscono o modificano l’usufrutto, e anche le rinunce. È il notaio a curare la trascrizione, che rende la vendita opponibile ai terzi.
Il nostro punto di vista
Nella vendita con usufruttuario i problemi raramente sono giuridici. Sono familiari. Un figlio vuole vendere, la madre usufruttuaria vuole restare dov’è, un fratello non risponde alle telefonate. In queste situazioni il notaio interviene alla fine, ma la vendita si decide molto prima, attorno a un tavolo.
Per questo lavoriamo in un ordine preciso. Prima di tutto andiamo a vedere la casa di persona, perché una stima automatica online non sa nulla dello stato dell’impianto o del tetto che il nudo proprietario dovrà rifare. Poi mettiamo le cifre davanti a tutta la famiglia: quanto vale la casa libera, quanto vale la nuda proprietà, quanto incasserebbe ciascuno con le diverse strade. Spesso, quando l’usufruttuario capisce che con una vendita congiunta riceverebbe una somma concreta, la discussione cambia tono. A volte la scelta giusta è vendere solo la nuda proprietà e lasciare l’usufruttuario sereno in casa. Altre volte, dopo aver fatto i conti, la famiglia decide di non vendere affatto. Anche questo è un risultato.
Un’ultima cosa: una nuda proprietà si presenta in modo diverso da una casa libera. L’acquirente non la abiterà subito, quindi foto e video devono far capire il valore dell’immobile senza invadere la vita di chi ci vive. È un lavoro da concordare con l’usufruttuario, con rispetto.
— Francesco
Come vi aiutiamo a vendere una casa con usufrutto
Se state pensando di vendere una casa gravata da usufrutto, ereditata o no, possiamo seguire l’intero percorso: valutazione con sopralluogo dal vivo e vendita dell’immobile, foto e video professionali, trattative con gli acquirenti. Per la parte burocratica ci occupiamo di dichiarazione di successione, pratiche catastali e aspetti legali. Se prima volete capire quale delle quattro strade conviene alla vostra famiglia, partite da una consulenza immobiliare.
Domande frequenti
Posso vendere casa se mia madre ha l’usufrutto?
Sì, ma da soli potete vendere solo la nuda proprietà: vostra madre resterà usufruttuaria e l’acquirente dovrà aspettare la fine dell’usufrutto. Per vendere la casa libera serve che vostra madre firmi l’atto insieme a voi oppure che rinunci prima al suo diritto. Se i nudi proprietari sono più fratelli, devono essere d’accordo tutti.
Cosa succede all’usufrutto quando si vende la nuda proprietà?
Nulla: l’usufrutto resta esattamente com’era. L’usufruttuario continua ad abitare la casa o ad affittarla e a pagare le spese ordinarie. Cambia solo il nudo proprietario, che alla fine dell’usufrutto diventerà pieno proprietario senza pagare imposte per la riunione dei due diritti.
Chi compra l’usufrutto lo tiene per tutta la vita?
No. L’usufrutto ceduto si estingue comunque alla morte del primo usufruttuario o alla scadenza originaria, non a quella di chi lo ha comprato. Per questo l’acquirente più comune è il nudo proprietario, che così riunisce la piena proprietà.
Come si divide il ricavato in una vendita congiunta?
Di solito in proporzione al valore dei due diritti, calcolato con i coefficienti ministeriali in base all’età dell’usufruttuario e al tasso legale dell’anno. Le parti possono però accordarsi diversamente. In questo caso conviene fissare l’accordo per iscritto e chiedere al notaio quali conseguenze fiscali comporta.
L’usufruttuario può affittare la casa a terzi?
Sì, godere della casa comprende anche il diritto di darla in affitto e incassare i canoni. Per chi compra la nuda proprietà è un dettaglio importante: alla fine dell’usufrutto potrebbe trovare un inquilino. Fatevi mostrare l’eventuale contratto di locazione prima del preliminare.
Fonti
Raccomandati
Commenti