Relazione tecnica di compravendita: cos'è, costi e quando serve

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Tecnico verifica la corrispondenza tra planimetria e cucina reale

La relazione tecnica di compravendita, detta anche relazione tecnica integrata (RTI), è il documento con cui un tecnico abilitato confronta lo stato reale della casa con le planimetrie catastali e con i titoli edilizi depositati in Comune. La legge non la impone, ma molti notai la chiedono prima del rogito, e in diverse province è prevista da protocolli firmati dagli ordini professionali. Per chi vende è il modo più sicuro di scoprire in anticipo un problema che altrimenti salterebbe fuori al preliminare, quando l’acquirente ha già versato la caparra, o peggio dal notaio. Qui trovi cosa contiene, chi la firma, quanto costa, come si risolvono le difformità e in cosa si distingue dalla relazione ventennale e dalla perizia strutturale.

In breve

La relazione tecnica integrata è facoltativa per legge, ma la dichiarazione di conformità catastale nell’atto è obbligatoria a pena di nullità.
La redige un tecnico abilitato alle pratiche edilizie e catastali: geometra, architetto o ingegnere. Non esiste un albo dedicato.
Confronta stato di fatto, planimetria catastale e titoli edilizi, e segnala difformità, tolleranze e abusi sanabili o non sanabili.
Non c’è una tariffa nazionale: le stime orientative partono da poche centinaia di euro e salgono con la complessità dell’immobile. Le eventuali sanatorie si pagano a parte.
Conviene farla prima di mettere in vendita, soprattutto per una casa ereditata di cui nessuno in famiglia conosce la storia edilizia.

Indice

Che cos’è la relazione tecnica integrata
È obbligatoria? Cosa impone davvero la legge
Cosa verifica il tecnico e cosa trovi nella relazione
Le difformità più frequenti e come si risolvono
Chi la redige e quando richiederla
Quanto costa la relazione tecnica di compravendita
Relazione ventennale e perizia strutturale: documenti diversi
Il nostro punto di vista sulle case ereditate
Ti accompagniamo dalla successione al rogito
Domande frequenti
Fonti

Che cos’è la relazione tecnica integrata

La relazione tecnica integrata è una fotografia dell’immobile dal punto di vista documentale. Il tecnico fa un sopralluogo, misura gli ambienti, recupera i documenti dal catasto e dall’archivio edilizio del Comune e poi mette tutto a confronto. Se la cucina disegnata in planimetria è diventata una camera, se un balcone è stato chiuso a veranda o se una parete interna è sparita senza pratica, la relazione lo dice.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, nella notizia sul protocollo di Vicenza del marzo 2026, la descrive come un documento facoltativo secondo la normativa vigente, redatto da un tecnico abilitato per confrontare stato di fatto, titoli comunali e planimetria catastale. Lo stesso testo sottolinea che prepararla prima della vendita può evitare contenziosi, spese impreviste e difficoltà nella futura rivendita.

Gli ordini professionali precisano un punto che spesso sfugge: la RTI non è un modulo standard, ma una relazione basata sull’autonomia del tecnico, che concorda con il committente il perimetro delle verifiche. Per questo due relazioni sulla stessa casa possono avere profondità diverse, e per questo conviene leggere bene il preventivo prima di firmarlo.

È obbligatoria? Cosa impone davvero la legge

Nessuna norma nazionale obbliga a produrre una relazione tecnica per vendere casa. Restano però obblighi precisi, ed è qui che la relazione diventa utile.

Conformità catastale. Dal D.L. 78/2010, l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 richiede che negli atti di trasferimento di fabbricati si dichiari la conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto, a pena di nullità. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico abilitato.

Titoli edilizi. Il venditore deve indicare nell’atto gli estremi dei titoli che hanno legittimato la costruzione e le modifiche successive. L’acquirente, dal canto suo, deve esaminare con attenzione le informazioni ricevute.

Controlli del notaio. Il notaio verifica per legge l’assenza di ipoteche, vincoli e pignoramenti e la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Ma il notaio lavora sui documenti: non entra in casa a misurare le stanze. La relazione tecnica colma proprio questo vuoto.

Un chiarimento importante: la RTI non sostituisce le dichiarazioni del venditore. Chi vende resta responsabile di quanto dichiara nell’atto; il tecnico risponde della diligenza con cui ha svolto le verifiche concordate. In pratica la relazione ti permette di firmare sapendo cosa stai dichiarando.

Per approfondire il lato urbanistico trovi la nostra guida sulla conformità urbanistica nella vendita.

Protocolli locali e prassi notarili

In molte province notai, ingegneri, architetti e geometri hanno firmato protocolli d’intesa che promuovono la relazione integrata come prassi condivisa. Un esempio è il protocollo dell’Ordine degli Ingegneri di Bologna, che ne fissa i contenuti. Dove esiste un protocollo, è probabile che il notaio la chieda come condizione per procedere. Prima di fissare la data del rogito, chiedi al notaio scelto se la richiede e in quale forma.

Cosa verifica il tecnico e cosa trovi nella relazione

La relazione esamina la conformità catastale e la situazione urbanistico-edilizia, confrontando i documenti disponibili con lo stato dei luoghi. Di solito contiene:

Identificazione dell’immobile: indirizzo, dati catastali, intestatari, pertinenze come cantina, box o soffitta.
Verifica catastale: confronto tra la planimetria depositata e lo stato rilevato, oltre alla coerenza di categoria, classe e rendita. La visura catastale dei propri immobili è gratuita e contiene dati e planimetria: è il punto di partenza. Ti spieghiamo come ottenerla nella guida alla visura catastale.
Ricostruzione della storia edilizia: elenco dei titoli (licenze, concessioni, permessi, SCIA, CILA, condoni) recuperati con l’accesso agli atti in Comune.
Confronto urbanistico: l’ultimo progetto approvato messo a confronto con lo stato reale.
Esito: conformità, difformità rientranti nelle tolleranze, difformità da regolarizzare e, se ci sono, quelle non sanabili.
Note aggiuntive su richiesta: lo schema del Collegio dei Geometri di Ravenna prevede note su vincoli storici, artistici o paesaggistici, convenzioni PEEP e autorizzazioni sismiche, se inserite nel preventivo.

Cosa la relazione non fa: non è una stima del valore, non certifica la sicurezza strutturale dell’edificio e non sostituisce l’APE, che resta un documento a parte.

Le difformità più frequenti e come si risolvono

Le difformità emergono dal confronto tra documenti ufficiali e stato di fatto: il tecnico può classificarle come tolleranze costruttive, abusi sanabili o abusi non sanabili. Ecco i casi che vediamo più spesso e le strade di solito percorribili.

Situazione rilevata	Tipo di problema	Possibile soluzione
Tramezzo spostato, stanze ridistribuite	Catastale e spesso edilizia	Pratica edilizia in sanatoria e aggiornamento della planimetria
Planimetria vecchia ma lavori regolari	Solo catastale	Nuova planimetria con aggiornamento catastale
Balcone chiuso a veranda	Urbanistica	Sanatoria se ammessa dalle norme locali, altrimenti ripristino
Piccole differenze di misure	Possibile tolleranza	Attestazione del tecnico nella relazione
Soffitta resa abitabile senza titolo	Urbanistica, spesso grave	Verifica di sanabilità; se non sanabile, ripristino dell’uso originario
Cantina o box non accatastati	Catastale	Accatastamento della pertinenza

Non ogni difformità rende nullo il rogito, ma se non viene risolta possono restare sanzioni, ordini di ripristino, difficoltà di rivendita o contestazioni da parte dell’acquirente. La regolarizzazione è una fase distinta dalla relazione e ha costi propri: chi la paga si decide nella trattativa.

Dopo la relazione, spetta al notaio valutare la commerciabilità e alle parti gestire le difformità nella parte economica dell’accordo. Se il problema emerge prima della messa in vendita, puoi sanarlo con calma o tenerne conto nel prezzo; se emerge dopo, diventa una leva per l’acquirente. Ne parliamo nella guida alla trattativa sul prezzo della casa. Se l’immobile ha problemi di agibilità, leggi anche come vendere senza agibilità con clausole che ti proteggono.

Chi la redige e quando richiederla

Non esiste un elenco nazionale di tecnici abilitati alla RTI: l’incarico va affidato a professionisti abilitati alle pratiche edilizie e catastali, quindi geometri, architetti e ingegneri iscritti al proprio albo. Nella scelta conta l’esperienza con l’archivio edilizio del Comune in cui si trova la casa: alcuni uffici hanno tempi lunghi per l’accesso agli atti, e chi li conosce sa come muoversi.

Il momento giusto è prima di pubblicare l’annuncio. Una sequenza sensata:

Recupera visura e planimetria catastale e gli eventuali titoli edilizi che hai in casa.
Affida l’incarico al tecnico con un preventivo che descriva il perimetro delle verifiche.
Attendi l’esito: se ci sono difformità, valuta con il tecnico costi e tempi della regolarizzazione.
Metti in vendita con la relazione pronta, da mostrare agli acquirenti seri.
Allega o richiama la relazione nel preliminare: ti spieghiamo come nella guida al preliminare di compravendita.

Anche l’acquirente può incaricare un proprio tecnico per una verifica indipendente. Accade spesso quando il compratore vuole un controllo prima di firmare la proposta.

Quanto costa la relazione tecnica di compravendita

Il costo non è fissato per legge: dipende dalla complessità dell’immobile, dall’estensione delle ricerche documentali e dagli accordi con il professionista. Come ordine di grandezza, una stima orientativa pubblicata da Edilnet indica 250–689 € per immobili piccoli o medi con poche pertinenze e 421–1.360 € per immobili grandi con molte pertinenze, precisando che non si tratta di un tariffario vincolante.

Cosa fa salire il preventivo:

Fattore	Perché pesa
Storia edilizia lunga	Più pratiche da cercare e confrontare
Documenti mancanti	Accesso agli atti più lungo, a volte ricerche in più archivi
Superficie e pertinenze	Più rilievi e più planimetrie da verificare
Difformità da analizzare	Più tempo per classificarle e descriverle
Urgenza	Il tecnico deve riorganizzare il proprio lavoro
Spese vive	Diritti di segreteria e di ricerca del Comune, bolli, eventuali elaborati grafici

Chi paga? Non c’è una regola: è frequente che sia il venditore a sostenerla per facilitare la vendita, come ricorda la guida di Edilizia.com, ma le parti possono accordarsi diversamente. Ricorda che il preventivo della relazione non comprende le eventuali sanatorie, che si pagano a parte.

Il costo va sempre letto in rapporto al valore in gioco. Strumenti di stima orientativa del valore mostrano quanto possa pesare sul prezzo finale una differenza di poche migliaia di euro: una relazione da qualche centinaio di euro che evita uno sconto forzato in trattativa, o un rogito rinviato, si ripaga quasi sempre.

Relazione ventennale e perizia strutturale: documenti diversi

Spesso questi tre documenti vengono confusi, ma rispondono a domande diverse.

La relazione ventennale notarile riguarda la proprietà, non i muri. Ricostruisce i passaggi di proprietà dell’immobile negli ultimi vent’anni e segnala ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e altri gravami, attingendo ai registri immobiliari. Si incontra soprattutto nelle esecuzioni immobiliari e quando una banca deve concedere un mutuo; nella compravendita ordinaria il notaio svolge comunque i propri controlli su ipoteche, vincoli e pignoramenti. Per un primo controllo da parte tua c’è la visura ipotecaria. Nelle case ereditate la storia dei passaggi merita attenzione particolare: dichiarazione di successione presentata, accettazione dell’eredità trascritta, quote di tutti gli eredi in ordine.

La perizia strutturale riguarda la sicurezza dell’edificio: stato di travi, solai, murature, eventuali crepe o cedimenti. In genere non è richiesta per vendere una casa, ma la commissiona spesso l’acquirente quando l’immobile è datato, presenta lesioni visibili o deve essere ristrutturato pesantemente. La relazione tecnica integrata non entra in questo campo: dice se la casa è conforme ai documenti, non se è solida.

Documento	Cosa verifica	Chi lo redige	Quando serve di solito
Relazione tecnica integrata	Conformità catastale e urbanistica	Geometra, architetto, ingegnere	Prima della vendita, su richiesta del notaio o per scelta
Relazione ventennale	Provenienza e gravami degli ultimi vent’anni	Notaio	Mutui, esecuzioni, verifiche sulla provenienza
Perizia strutturale	Stabilità e sicurezza dell’edificio	Ingegnere o architetto strutturista	Immobili datati, lesioni, grandi ristrutturazioni

Se vuoi un quadro completo di tutto ciò che conviene controllare prima di vendere, trovi la lista nella nostra guida alla due diligence immobiliare.

Il nostro punto di vista sulle case ereditate

Nelle case ereditate la relazione tecnica è quasi sempre il primo documento che consigliamo. Il motivo è semplice: chi eredita di rado conosce la storia dell’immobile. I lavori li ha fatti un genitore trent’anni fa, i documenti sono in una cartella che nessuno trova, e i fratelli non sono d’accordo su cosa sia stato modificato e quando.

In questi casi le difformità non sono un’eccezione. Vediamo spesso cucine spostate, verande chiuse, sottotetti trasformati, planimetrie mai aggiornate. Nessuna di queste cose è un dramma se la scopri in anticipo. Diventa un problema quando emerge a trattativa avanzata, con un acquirente che chiede uno sconto e più eredi che devono decidere insieme chi paga la sanatoria.

Per questo lavoriamo nell’ordine opposto a quello abituale: prima la successione e le verifiche catastali e urbanistiche, poi la valutazione, fatta di persona da un professionista e non con una stima automatica online, e solo alla fine foto, video e pubblicità. Una casa con i documenti in regola si vende con meno attriti e si presenta agli acquirenti con argomenti concreti, non con promesse.

— Francesco

Ti accompagniamo dalla successione al rogito

Se devi vendere una casa, ereditata o no, Eredicasa segue con te tutte le fasi: pratiche catastali, urbanistiche ed edilizie, dichiarazione di successione e aspetti legali e contrattuali, fino alla valutazione con sopralluogo dal vivo e alla promozione con foto e video professionali. Se prima vuoi capire da dove partire, puoi chiedere una consulenza immobiliare o scoprire come funziona la vendita del tuo immobile con noi.

Domande frequenti

La relazione tecnica di compravendita è obbligatoria?

No, nessuna legge nazionale la impone. È però obbligatorio dichiarare nell’atto la conformità catastale e indicare i titoli edilizi, e in molte province i notai la richiedono in base a protocolli locali. Nella pratica, conviene averla.

Quanto tempo serve per ottenerla?

Dipende soprattutto dai tempi del Comune per l’accesso agli atti, che variano molto da ufficio a ufficio. Il sopralluogo e la stesura richiedono meno tempo della ricerca documentale. Per questo è meglio incaricare il tecnico prima di mettere la casa in vendita, non a ridosso del rogito.

Quanto vale nel tempo una relazione tecnica?

La legge non fissa una scadenza, perché la relazione descrive lo stato dell’immobile in un preciso momento. Se dopo la stesura fai lavori o modifichi gli spazi, va aggiornata. Molti notai preferiscono una relazione recente: chiedi al tuo quale considera accettabile.

Se il tecnico trova un abuso posso comunque vendere?

Dipende dal tipo di difformità. Le tolleranze si attestano nella relazione, gli abusi sanabili si regolarizzano con le pratiche previste, quelli non sanabili richiedono di solito il ripristino. Prima di firmare il preliminare, chiedi al tecnico e al notaio se l’immobile è commerciabile così com’è.

La relazione tecnica serve anche per una casa ereditata?

Sì, ed è ancora più utile, perché gli eredi raramente conoscono la storia edilizia dell’immobile. Conviene farla dopo aver sistemato successione e intestazioni, e prima della valutazione e della messa in vendita.