Deposito del prezzo dal notaio: come funziona e cosa sapere
Con il deposito del prezzo, il giorno del rogito l’acquirente non paga il venditore. Versa il saldo al notaio, che lo tiene su un conto corrente dedicato e separato dal proprio patrimonio. Il notaio aspetta che l’atto sia registrato e trascritto, controlla nei registri immobiliari che nel frattempo non sia arrivato nessun gravame contro il venditore e solo allora gira i soldi a chi vende. È uno strumento facoltativo. Basta che una delle due parti lo chieda e il notaio deve attivarlo. Qui vediamo come funziona, quanto costa, cosa comporta per chi vende e perché, nella vendita di una casa ereditata, può diventare un aiuto anche per gli eredi.
In breve
Il deposito del prezzo è facoltativo ed è in vigore dal 29 agosto 2017. Può chiederlo l’acquirente o il venditore, e il notaio non può rifiutarlo.
Le somme restano sul conto dedicato del notaio: sono un patrimonio separato e impignorabile e non entrano nella sua successione.
Il venditore incassa dopo la trascrizione e le verifiche, non al momento della firma. La legge non fissa un numero di giorni.
Il deposito può essere anche condizionato: il prezzo viene svincolato solo dopo un evento concordato, come la cancellazione di un’ipoteca o la consegna della casa libera.
Non esiste una tariffa di legge: il costo va chiesto nel preventivo scritto del notaio e conviene metterlo nero su bianco già nel preliminare.
Indice
Il rischio tra la firma e la trascrizione
Quando firmi il rogito diventi proprietario. Davanti ai terzi, però, il tuo acquisto vale dal momento in cui viene trascritto nei registri immobiliari. Tra la firma e la trascrizione passa di solito poco tempo, ma è un intervallo reale. Se in quei giorni un creditore del venditore iscrive un’ipoteca o trascrive un pignoramento o un sequestro, quella formalità può pesare sull’immobile che hai appena pagato.
Il deposito del prezzo nasce per chiudere proprio questo spazio. La legge sulla concorrenza ha dato a una delle parti, in genere l’acquirente, la facoltà di chiedere che il prezzo resti presso il notaio fino alla trascrizione della compravendita. Tecnicamente la regola sta nell’art. 1, comma 63, lettera c) della legge 147/2013, nel testo modificato dalla legge 124/2017. È la stessa lettera che, come spiega la Fondazione Italiana del Notariato, introduce accanto al conto corrente dedicato il deposito facoltativo dell’intero prezzo o del corrispettivo.
In pratica è la versione italiana dell’escrow anglosassone, con una differenza importante: a custodire i soldi non c’è un intermediario privato, ma il pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto.
Chi può chiederlo e quando farlo
La richiesta parte quasi sempre dall’acquirente, che è chi rischia di più. La legge però la riconosce a entrambe le parti. Come riassume la guida di NotaiOnline, il venditore non può impedirla e il notaio non può rifiutarla.
La legge non dice in quale momento va fatta la richiesta. Il buon senso, e la prassi notarile, dicono di farla prima del rogito, meglio ancora nel contratto preliminare. Il Consiglio Nazionale del Notariato lo raccomanda per una ragione concreta. Se il deposito spunta solo il giorno della firma, il venditore che aveva previsto di incassare subito, magari per pagare un’altra casa che compra lo stesso giorno, si trova in difficoltà.
Se stai preparando il compromesso, mettici una clausola chiara: chi chiede il deposito, su quali somme (tutto il saldo o solo una parte), a quali condizioni viene svincolato e chi ne sostiene il costo. Nella nostra guida su come preparare il preliminare di compravendita trovi le altre voci da non dimenticare. Ricorda che il preliminare va registrato entro termini precisi, come spieghiamo nell’articolo sulla registrazione del preliminare.
Come funziona, passo dopo passo
La richiesta. Una delle parti comunica al notaio che vuole il deposito, idealmente già in fase di preliminare. Il notaio lo indica nel preventivo e nell’incarico.
Il versamento. Al rogito l’acquirente paga il saldo al notaio e non al venditore. Le modalità tipiche, descritte anche da Officina Notarile, sono il bonifico sul conto dedicato prima della stipula oppure un assegno circolare intestato al notaio, consegnato alla firma.
La firma. Si stipula normalmente. Nell’atto risulta che il prezzo è stato depositato presso il notaio.
Registrazione e trascrizione. Il notaio registra l’atto all’Agenzia delle Entrate e lo trascrive nei registri immobiliari.
La verifica. Il notaio controlla che dopo la stipula non siano state pubblicate formalità pregiudizievoli contro il venditore: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali.
Lo svincolo. Se è tutto pulito, il notaio deve svincolare le somme a favore del venditore “senza indugio”, come prevede il comma 66.
E se dalla verifica emerge un gravame? In quel caso, come spiega lo studio notarile Tonalini, il notaio avvisa le parti e trattiene il prezzo sul conto dedicato. Lo svincolo avverrà solo in base a un accordo tra tutte le parti interessate oppure a un provvedimento giudiziario esecutivo. L’acquirente quindi non ha consegnato i soldi a un venditore che, nel frattempo, si è visto pignorare la casa.
Quanto tempo ci vuole
Non c’è un termine in giorni. Secondo NotaiOnline dipende da quando la trascrizione compare nei registri dell’ufficio competente e dalla verifica che segue. Nella maggior parte dei casi parliamo di qualche giorno dopo la firma. Conviene comunque chiedere al notaio una stima per l’ufficio della tua provincia e tenerla presente nei propri programmi.
Il conto dedicato: perché quei soldi sono al sicuro
Il conto dedicato non serve solo al deposito del prezzo. Per legge il notaio ci deve far transitare anche le imposte che versa per conto dei clienti e le spese anticipate per l’atto. Senza queste somme non può nemmeno stipulare: la norma gli impone di rifiutare l’atto se le parti non depositano prima, o al momento della firma, tributi, onorari e spese, tranne nei casi di gratuito patrocinio (L. 147/2013, art. 1).
Quello che rassicura chi compra e chi vende è il regime delle somme depositate:
Patrimonio separato. I soldi non si confondono con quelli del notaio.
Impignorabilità. Secondo il comma 65 non possono essere pignorati da nessuno, né dai creditori del notaio né da quelli del venditore. Lo ricorda anche NotaiOnline.
Fuori dalla successione e dal regime familiare del notaio. Se al professionista succede qualcosa, le somme non finiscono nel suo asse ereditario né nella comunione con il coniuge.
Interessi destinati allo Stato. Gli interessi maturati, al netto di spese e imposte del conto, non vanno alle parti né al notaio: per legge finanziano i fondi di credito agevolato per le piccole e medie imprese.
Il ruolo del notaio cambia: da garante della legalità dell’atto diventa anche garante del flusso di denaro. Ne parliamo più in generale nell’articolo sul ruolo del notaio nella vendita.
Il deposito condizionato: usi che vanno oltre la trascrizione
Il comma 66 permette alle parti di legare lo svincolo a un evento o a un adempimento previsto nell’atto. Il notaio paga solo quando riceve la prova che l’evento si è verificato, per atto pubblico, scrittura privata autenticata o nel diverso modo concordato. Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea che lo strumento è nato per proteggere dall’intervallo tra firma e trascrizione, ma si è rivelato utile in molti altri casi.
Situazione | Come si usa il deposito | Chi tutela |
Ipoteca o pignoramento già esistenti da cancellare | Il prezzo resta depositato finché non si ottiene la cancellazione | Acquirente, ma anche venditore, che vende senza dover pagare prima il creditore di tasca propria |
Prelazione legale pendente (inquilino, confinante agricolo) | Lo svincolo avviene alla scadenza del termine per esercitarla | Entrambe le parti |
Immobile senza agibilità o con pratiche edilizie da completare | Una parte del prezzo è svincolata solo a pratica conclusa | Acquirente |
Spese condominiali già deliberate a carico del venditore | Il notaio trattiene la somma per pagare il condominio | Acquirente, che non eredita i debiti |
Consegna della casa libera da persone e cose | Il saldo, o una quota, è svincolato alla consegna delle chiavi | Acquirente |
Se la casa che vendi è affittata, verifica prima se l’inquilino ha davvero diritto di prelazione: lo spieghiamo in quando spetta la prelazione dell’inquilino. Per gli aspetti edilizi, la guida sulla conformità urbanistica nella vendita ti aiuta a capire cosa serve prima del rogito.
Quanto costa e chi lo paga
La legge non stabilisce un compenso per il deposito del prezzo. NotaiOnline è esplicita: se e quanto costa va chiesto nel preventivo. Le tariffe notarili sono libere e ogni studio fissa le proprie, per cui gli importi possono variare molto da un notaio all’altro e in base alla complessità dell’incarico. Un deposito semplice fino alla trascrizione è un lavoro diverso da un deposito con più condizioni e con cancellazioni ipotecarie da seguire.
Tre consigli pratici:
Chiedi un preventivo scritto che indichi se il deposito ha un costo specifico e quali spese bancarie restano a carico delle parti. Per legge le spese e le imposte del conto si scalano dagli interessi.
Decidi nel preliminare chi paga. Se la legge non dice nulla, è un punto da negoziare. Spesso se ne fa carico chi chiede il deposito, ma dipende dall’accordo.
Confronta il costo con il rischio. Su una compravendita da centinaia di migliaia di euro, la tranquillità di non pagare un venditore con debiti in corso vale in genere la spesa.
Per avere un’idea di tutte le voci del conto finale, leggi la nostra guida alla parcella notarile per la vendita.
Cosa cambia per chi vende
Per il venditore il vero costo del deposito è il tempo. Non incassa alla firma, ma dopo la trascrizione e le verifiche. Di solito si parla di pochi giorni, ma vanno messi in conto. I casi in cui serve pianificare sono soprattutto due.
Vendi e compri nello stesso giorno. Se il ricavato della vendita deve pagare la casa nuova, un deposito non previsto può bloccare tutto. Le soluzioni ci sono: stipulare i due atti in sequenza dallo stesso notaio, oppure prevedere nell’incarico uno svincolo parziale. NotaiOnline cita entrambe le strade. Va però organizzato prima, non la mattina del rogito.
Hai un mutuo da estinguere sulla casa che vendi. Qui il deposito può lavorare a tuo favore. Una parte del prezzo viene destinata a chiudere il mutuo e cancellare l’ipoteca, il resto ti viene svincolato. L’acquirente compra con serenità e tu non devi trovare liquidità per estinguere il finanziamento prima di vendere.
La regola è sempre la stessa: se sai che l’acquirente chiederà il deposito, o se vuoi proporlo tu, scrivilo nel preliminare con tempi e condizioni precise.
Case ereditate: perché il deposito conviene anche agli eredi
Nella vendita di una casa ereditata il deposito del prezzo merita più attenzione che in una compravendita qualsiasi. I venditori sono spesso più di uno, la casa può portarsi dietro questioni rimaste aperte dal defunto e chi compra tende a essere più prudente. La differenza tra immobile ereditato e non ereditato si vede proprio al momento del rogito.
Alcune situazioni in cui il deposito, soprattutto nella forma condizionata, aiuta a chiudere la vendita:
Un’ipoteca o un vecchio mutuo del defunto ancora iscritti: il prezzo depositato copre l’estinzione e la cancellazione, e il saldo va agli eredi.
Debiti condominiali arretrati: il notaio trattiene l’importo e paga il condominio, e l’acquirente non si spaventa davanti al verbale dell’amministratore.
Una pratica edilizia o catastale da completare: una quota resta in deposito fino alla conclusione, invece di far saltare la trattativa.
Più coeredi venditori: le somme svincolate vengono ripartite secondo quanto stabilito nell’atto, con un unico soggetto terzo che gestisce i pagamenti.
Un deposito, però, non sistema ciò che non va. Se la casa ha difformità gravi o mancano i documenti della successione, il problema va risolto prima della firma. Quando la conformità manca davvero, il rischio non è un ritardo nell’incasso ma un atto contestabile, come raccontiamo nell’articolo sulla vendita di un immobile con abusi. Per dubbi su ipoteche, debiti del defunto o diritti dei coeredi, prima di firmare il preliminare parlane con il notaio o con un avvocato esperto di successioni.
Il nostro punto di vista
Seguiamo ogni giorno famiglie che vendono la casa di un genitore o di un parente, e vediamo il deposito del prezzo da due prospettive. Quando un acquirente lo chiede, molti eredi lo prendono come un segno di sfiducia. Non lo è. È lo stesso strumento che permette di vendere una casa con una vecchia ipoteca ancora iscritta o con qualche spesa condominiale da saldare, senza che gli eredi debbano anticipare di tasca propria somme che magari non hanno.
Il punto critico, per noi, è il momento in cui se ne parla. Le trattative che si complicano sono quelle in cui il deposito compare all’ultimo, al tavolo del notaio, con un fratello che aveva già previsto come usare la sua quota e un acquirente che non vuole firmare senza garanzie. Per questo, quando prepariamo un preliminare, affrontiamo il tema subito: chi lo chiede, su quali somme, con quali condizioni di svincolo e chi paga il costo. Prima mettiamo in ordine le carte, cioè successione, catasto e conformità, e meno condizioni servono nel deposito.
Un deposito ben scritto non rallenta la vendita. Spesso è proprio ciò che permette di chiuderla.
— Francesco
Arrivare al rogito con le carte in ordine
Se devi vendere una casa, ereditata o no, possiamo seguirti dall’inizio alla fine. Partiamo dalla valutazione con sopralluogo dal vivo fatta da un professionista, non da una stima automatica online. Poi ci occupiamo di foto e video professionali e della pubblicità dell’immobile, e ti accompagniamo nella trattativa fino al rogito. Per le famiglie che arrivano da una successione ci occupiamo anche di dichiarazione di successione, pratiche catastali e urbanistiche, così che il deposito del prezzo resti una garanzia e non una toppa. Se vuoi prima capire come impostare la vendita e le clausole del preliminare, chiedi una consulenza immobiliare, oppure scopri come lavoriamo sulla vendita del tuo immobile.
Domande frequenti
Il deposito del prezzo dal notaio è obbligatorio?
No, è facoltativo. Diventa obbligatorio per il notaio solo se almeno una delle parti lo chiede: in quel caso deve tenere il prezzo sul conto dedicato fino alla trascrizione e alle verifiche. Il venditore non può opporsi alla richiesta dell’acquirente.
Quanto costa il deposito del prezzo?
Non esiste una tariffa fissata dalla legge, perché il compenso del notaio è libero. Il costo, se previsto, deve comparire nel preventivo scritto insieme alle eventuali spese bancarie. Chi lo paga si decide tra le parti, meglio se già nel preliminare.
Dopo quanti giorni il venditore riceve i soldi?
La legge non fissa un numero di giorni: il notaio svincola “senza indugio” dopo la registrazione, la trascrizione e la verifica dei registri. Di norma si tratta di qualche giorno dopo il rogito, ma i tempi dipendono dall’ufficio competente. Se sono previste condizioni, serve anche la prova che si siano verificate.
Si può fare il deposito anche per la caparra del preliminare?
Sì, quando il preliminare è stipulato dal notaio le somme versate a titolo di caparra o di acconto possono essere depositate sul conto dedicato. È una soluzione utile se tra preliminare e rogito passano molti mesi o se l’immobile presenta formalità da sistemare. Valutala con il notaio in base all’importo e ai rischi concreti.
Cosa succede se dopo il rogito spunta un’ipoteca?
Il notaio avvisa le parti e non svincola il prezzo, che resta sul conto dedicato. Le somme vengono liberate solo con un accordo tra tutti gli interessati o con un provvedimento giudiziario esecutivo. L’acquirente, quindi, non ha pagato un venditore che nel frattempo ha gravato la casa.
Fonti
Consiglio Nazionale del Notariato, Il deposito del prezzo Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, commi 63-67 (Normattiva) Fondazione Italiana del Notariato, Conto corrente dedicato e obblighi del notaio NotaiOnline, Deposito del prezzo dal notaio: come funziona e quanto costa Officina Notarile, La disciplina del deposito del prezzo dal notaio Studio notarile Tonalini, Il deposito del prezzo
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