Procura a vendere un immobile: come funziona, costi e rischi
Se non puoi essere presente al rogito, puoi far firmare la vendita della tua casa a una persona di fiducia con una procura speciale a vendere. Per un immobile la procura non è una semplice delega: va fatta dal notaio (o, se vivi all’estero, davanti al consolato o a un notaio straniero), deve indicare con precisione la casa, il prezzo e i poteri del procuratore, e costa in genere qualche centinaio di euro. In questa guida trovi come si ottiene, quanto si spende, chi incassa il prezzo e gli errori che fanno saltare un rogito, con un occhio particolare alle case ereditate, dove la procura è quasi la regola.
In breve
La procura a vendere deve avere la stessa forma della compravendita: atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio. Una delega firmata a casa non vale.
Per vendere casa una procura speciale costa indicativamente tra 219,60 € e 524,60 €, tra onorario, bolli e tassa d’archivio.
Il procuratore firma in nome e per conto tuo: non diventa proprietario e non può tenere il prezzo. Incassa solo se la procura glielo consente.
Dall’estero servono notaio straniero o consolato, apostille o legalizzazione e traduzione giurata: calcola almeno 2-3 settimane prima del rogito.
Il testo va concordato con il notaio che stipulerà la vendita, non scaricato da un fac-simile.
Indice
Che cos’è la procura a vendere e quando serve
La procura a vendere è l’atto con cui tu, proprietario (il rappresentato o mandante), dai a un’altra persona (il procuratore) il potere di firmare al posto tuo gli atti necessari a vendere un immobile. Il procuratore agisce in tuo nome: gli effetti giuridici e fiscali della vendita ricadono su di te, come se avessi firmato personalmente.
Le situazioni in cui la usiamo più spesso con i nostri clienti sono quattro:
Vivi lontano o all’estero e non vuoi organizzare un viaggio per la firma, magari con il rischio che il rogito slitti di qualche giorno.
Hai problemi di salute o di mobilità e non puoi raggiungere lo studio del notaio.
La casa è ereditata da più fratelli o parenti: tutti i coeredi devono firmare, e basta che uno sia impossibilitato per bloccare la data. Con una o più procure si concentra la firma su una sola persona.
Hai impegni che non puoi spostare proprio nel giorno fissato per la stipula.
Conferire la procura non ti esclude dalla vendita. Come spiega lo studio notarile Moscatiello, la procura speciale si estingue con il compimento dell’atto e, fino a quel momento, puoi sempre firmare tu stesso. Se all’ultimo riesci a essere presente, vai pure al rogito.
Procura speciale o procura generale
Per vendere una casa si usa quasi sempre la procura speciale: riguarda un affare preciso, cioè quell’immobile, a quelle condizioni. La procura generale dà invece poteri ampi su tutto il patrimonio o su intere categorie di atti, costa di più ed espone a rischi che per una singola vendita non hanno senso. Se il tuo obiettivo è vendere l’appartamento della mamma, la procura speciale è lo strumento giusto.
Serve il notaio? La forma obbligatoria
Sì. L’art. 1392 del Codice civile stabilisce che la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere. La compravendita di un immobile richiede la forma scritta e, per essere trascritta nei registri immobiliari, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Di conseguenza anche la procura deve essere fatta così.
In pratica:
Non basta una delega scritta e firmata a mano, nemmeno con la copia del documento d’identità allegata.
Non basta un’autentica di firma in Comune: serve il notaio (o un pubblico ufficiale abilitato, come il consolato all’estero).
Si può fare presso un notaio qualsiasi, anche diverso da quello che stipulerà la vendita, purché il testo vada bene a quest’ultimo.
Alla domanda “si può fare una procura senza andare dal notaio?” la risposta per gli immobili è quindi no, con una sola variante: chi è all’estero può rivolgersi al consolato italiano, che svolge funzioni notarili, o a un notaio locale. Sul giorno del rogito, come ricorda questa guida su chi deve essere presente al rogito, le parti possono comparire di persona o tramite procuratore.
Come si ottiene: i passaggi in ordine
Scegli il procuratore. Una persona di cui ti fidi davvero: un familiare, un coerede, un professionista. Avrà in mano la firma su un bene che spesso vale centinaia di migliaia di euro.
Contatta il notaio che stipulerà la vendita. È il passaggio che quasi tutti saltano. Chiedigli una bozza di procura o fagli approvare quella che preparerai: sarà lui a doverla accettare al rogito.
Raccogli i documenti. Documento d’identità e codice fiscale tuoi e del procuratore, dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno), titolo di provenienza (atto d’acquisto o dichiarazione di successione), eventuale preliminare già firmato. Per una casa ereditata trovi tutto nella nostra lista dei documenti per vendere immobili ereditati.
Definisci i poteri. Prezzo, modalità di pagamento, facoltà di incassare, di firmare il preliminare, di rendere le dichiarazioni urbanistiche e catastali (ne parliamo sotto).
Firma davanti al notaio. Si fissa un appuntamento, il notaio legge l’atto e lo sottoscrivi. Se non puoi spostarti, molti notai vengono a domicilio o in ospedale, con un costo aggiuntivo.
Consegna l’originale o la copia autentica. Il notaio del rogito deve averla prima della stipula per verificarla. Se la procura è per atto pubblico resta nella raccolta del notaio che l’ha ricevuta e si usa una copia autentica; se è una scrittura privata autenticata, spesso si consegna l’originale, che viene allegato al rogito.
Cosa deve contenere la procura
Il notaio rogante verifica sempre, il giorno della firma, che la procura sia ancora valida e che i poteri bastino per l’atto che si sta per stipulare. Come sottolinea La Legge per Tutti, nella procura speciale va indicato con precisione l’immobile con i suoi dati catastali e le condizioni di vendita. Ecco le voci che controlliamo sempre.
Elemento | Perché conta |
Dati completi di rappresentato e procuratore | Identificano chi dà e chi riceve il potere |
Descrizione dell’immobile e dati catastali | Senza, la procura è troppo vaga per una vendita precisa |
Prezzo minimo o prezzo esatto | Ti tutela: il procuratore non può svendere |
Modalità e tempi di pagamento | Bonifico, assegni, eventuale mutuo dell’acquirente |
Facoltà di incassare e rilasciare quietanza | Senza, il procuratore non può ricevere il saldo |
Dichiarazioni urbanistiche e catastali | Il notaio le richiede nel rogito; il procuratore deve poterle rendere |
Firma di preliminare, proposta, atti accessori | Utile se manca ancora il compromesso |
Eventuale acquirente indicato | Restringe ulteriormente il potere |
Durata o termine | Facoltativo, ma rende chiaro fino a quando vale |
Le dichiarazioni urbanistiche sono il punto su cui i rogiti saltano più spesso: se la casa ha difformità, il procuratore non può dichiarare il falso al posto tuo. Prima di firmare la procura verifica la situazione con la nostra guida alla conformità urbanistica per chi vende e, nei casi più seri, leggi cosa comporta la vendita di un immobile con abusi.
Quanto costa una procura a vendere
Il costo non è fisso: ogni notaio fissa il proprio onorario, a cui si aggiungono imposte e tassa d’archivio. Secondo le stime 2026 di Notaionline sul costo della procura notarile, una procura speciale costa in tutto tra 158,60 € e 524,60 € in base all’atto per cui serve, e tra 219,60 € e 524,60 € per vendere o comprare casa. La stessa fonte indica che il notaio a domicilio aggiunge circa 150 € più IVA.
Voce | Ordine di grandezza |
Onorario del notaio | circa 150-400 € |
Bolli e tassa d’archivio | inclusi nella forbice totale |
Copie autentiche | se servono, a parte |
Notaio a domicilio | circa 150 € + IVA |
Totale per vendere casa | 219,60-524,60 € |
Tre fattori fanno salire il conto: una procura più articolata (più immobili, più poteri, più coeredi), la richiesta di copie aggiuntive, la trasferta del notaio. Se la procura si fa all’estero, ai costi del notaio straniero o del consolato vanno aggiunti apostille e traduzione giurata. Chiedi sempre un preventivo scritto: nella nostra guida alla parcella notarile per la vendita trovi come leggerlo.
Un consiglio pratico: se la procura la fa lo stesso notaio che stipulerà il rogito, eviti il rischio di dover rifare l’atto e spesso semplifichi anche la parte documentale.
Chi incassa il prezzo e cosa fa il procuratore al rogito
È la domanda che ci fanno più spesso, soprattutto tra fratelli: “se do la procura a mio fratello, i soldi vanno a lui?”. No. Il procuratore firma in nome e per conto tuo, e lo studio notarile Soldani Carraro lo chiarisce: non acquista alcun diritto sul bene e non può trattenere il prezzo per sé. Tu resti l’unico venditore, anche ai fini fiscali.
Per il pagamento hai due strade:
Il prezzo va direttamente a te. La procura prevede che il saldo sia pagato con bonifico sul tuo conto o con assegni intestati a te. Il procuratore firma, ma non tocca il denaro. È la soluzione più prudente.
Il procuratore incassa e rilascia quietanza. Serve se, ad esempio, gli assegni devono essere consegnati al rogito. In questo caso il procuratore deve poi girarti la somma e rendere conto di quanto ricevuto.
Al rogito il procuratore si presenta con il suo documento d’identità, il notaio verifica la procura, la legge alle parti e la allega o la richiama nell’atto. Il resto si svolge come una vendita normale: lettura, dichiarazioni, pagamento, firme. Se ti interessa capire come cambia il ruolo di chi firma per conto degli eredi in altri ordinamenti, è interessante il confronto con il ruolo dell’esecutore testamentario nelle vendite di case ereditate dei sistemi anglosassoni, dove una figura nominata gestisce l’intera vendita per conto della successione. In Italia, invece, ogni erede firma o delega con una propria procura. Per le tutele che il notaio offre in questi casi, leggi anche il ruolo del notaio nella vendita.
Procura dall’estero: tempi e documenti
Se vivi fuori dall’Italia, hai due possibilità: firmare davanti al consolato italiano del Paese in cui risiedi, che rilascia un atto già valido in Italia, oppure davanti a un notaio locale. Nel secondo caso l’atto deve essere reso utilizzabile in Italia con l’apostille (per i Paesi aderenti alla Convenzione dell’Aja) o con la legalizzazione, e poi tradotto in italiano da un traduttore giurato. Lo studio Soldani Carraro consiglia di pianificare la procura con almeno 2-3 settimane di anticipo sul rogito, e nella pratica i tempi possono arrivare a 2-4 settimane.
L’errore classico è fissare la data del rogito e solo dopo pensare alla procura. Con il consolato gli appuntamenti possono richiedere attese, e una procura arrivata il giorno prima senza traduzione fa slittare tutto. La Legge per Tutti descrive nel dettaglio le strade per la procura a distanza; noi abbiamo dedicato una guida intera alla procura notarile dall’estero, con l’ordine giusto dei passaggi.
Durata, revoca e cinque errori da evitare
La procura speciale non ha una scadenza fissa per legge: si estingue quando l’affare è concluso o quando la revochi. Puoi revocarla in qualsiasi momento, ma la revoca va comunicata al procuratore e, per prudenza, al notaio e all’acquirente. Una procura molto datata o ambigua può però essere rifiutata dal notaio, che in quel caso ti chiederà un nuovo atto, come ricorda lo studio Moscatiello. Se la procura è stata data anche nell’interesse del procuratore, la revoca può avere conseguenze: in quel caso fatti consigliare dal notaio prima di agire.
Gli errori che vediamo più spesso:
Usare un fac-simile scaricato online. Come osserva Edilizia.com, il rischio è un documento incompleto per le esigenze del notaio che stipula. Il testo va concordato con lui.
Dimenticare la facoltà di incassare quando il pagamento avviene con assegni consegnati al rogito.
Non prevedere le dichiarazioni urbanistiche e catastali, indispensabili nell’atto.
Indicare dati catastali sbagliati o superati, magari dopo una variazione o una fusione di unità.
Muoversi tardi, soprattutto dall’estero o con più coeredi da coordinare.
Il nostro punto di vista
Nelle vendite di case ereditate la procura è quasi sempre presente: c’è il figlio che vive a Londra, la zia che non si muove più da casa, il fratello che lavora su turni. Il documento in sé non è complicato. Lo diventa quando arriva tardi, è scritto in modo generico o si scopre all’ultimo che la successione non è chiusa o che la planimetria non corrisponde allo stato dei luoghi.
Per questo noi lavoriamo al contrario: prima mettiamo in ordine la casa sul piano documentale, con dichiarazione di successione, pratiche catastali e verifica urbanistica, poi valutiamo l’immobile con un sopralluogo di persona, e solo quando condizioni e prezzo sono chiari si prepara la procura, in accordo con il notaio che stipulerà. Così il procuratore firma un atto che il notaio è pronto ad accettare, e i coeredi sanno esattamente a quale prezzo minimo hanno dato il via libera. Le tensioni familiari, che nelle eredità ci sono quasi sempre, si gestiscono meglio quando ognuno ha nero su bianco cosa può fare chi firma.
— Francesco
Vendere con procura senza pensieri
Se devi vendere una casa, ereditata o no, e non puoi seguire tutto di persona, Eredicasa ti accompagna dall’inizio alla fine: valutazione con sopralluogo dal vivo, foto e video professionali, pubblicità e gestione delle trattative, fino al rogito. Ci occupiamo anche di dichiarazione di successione, pratiche ereditarie, catastali e urbanistiche e degli aspetti legali e contrattuali. Scopri i nostri servizi per pratiche di successione e documenti oppure richiedi una consulenza immobiliare per capire come organizzare la vendita a distanza.
Domande frequenti
Posso fare la procura a vendere senza andare dal notaio?
No, per un immobile serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, perché la procura deve avere la stessa forma della vendita. Se sei all’estero puoi rivolgerti al consolato italiano o a un notaio locale, con apostille e traduzione giurata. Se non puoi muoverti, il notaio può venire a casa tua.
Quanto tempo serve per ottenere la procura?
In Italia, se i documenti sono pronti, spesso basta un appuntamento dal notaio. Dall’estero i tempi si allungano per apostille, traduzione e spedizione: è prudente muoversi almeno 2-3 settimane prima del rogito.
Il procuratore può vendere a un prezzo più basso di quello che voglio?
Solo se la procura glielo permette. Per questo conviene indicare il prezzo esatto o un prezzo minimo, oltre alle modalità di pagamento. Il notaio verifica che l’atto rispetti i poteri conferiti.
Si può usare la stessa procura per preliminare e rogito?
Sì, se la procura prevede espressamente entrambe le facoltà. Se il preliminare non è ancora firmato, inseriscila: ti evita un secondo atto. Per prepararlo bene, segui la nostra guida al preliminare di compravendita.
Con una casa ereditata ogni erede deve fare una procura?
Ogni coerede che non firma di persona deve rilasciare la propria procura, anche a favore dello stesso procuratore. Prima della vendita la successione deve essere in regola, quindi conviene sistemare documenti e catasto prima di fissare la data del rogito.
Fonti
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