Truffe nella vendita della casa: come riconoscerle e difendersi
Chi vende casa rischia soprattutto su tre fronti: il compratore che paga con soldi inesistenti o ti chiede di restituire una parte, il falso intermediario che si fa dare denaro prima della vendita e il pagamento finale con un titolo non valido. Il punto più delicato è il rogito. La regola che ti protegge è semplice: le chiavi si consegnano solo dopo un pagamento verificato, davanti al notaio, con uno strumento tracciabile. Qui trovi le truffe più frequenti, i segnali che devono fermarti, la scelta tra assegno circolare e bonifico e cosa fare se qualcosa è già andato storto.
In breve
Le truffe più comuni contro chi vende sono la caparra pagata “in eccesso” con richiesta di rimborso, il compratore con capitali “bloccati all’estero” e il falso agente che chiede soldi in anticipo.
Un acquirente che non vuole vedere la casa, scrive solo via e-mail e ha fretta è un segnale d’allarme, non un’occasione.
Verifica sempre l’agente (tessera e numero REA alla Camera di Commercio) e lascia che il notaio controlli identità e poteri di chi firma.
Assegno circolare e bonifico sono entrambi sicuri se verificati prima della consegna delle chiavi; il deposito del prezzo presso il notaio aggiunge un ulteriore livello di tutela.
Se sospetti una truffa, non pagare nulla, conserva ogni prova e denuncia subito a Polizia di Stato o Carabinieri.
Indice
Le truffe più frequenti contro chi vende casa
Si parla molto delle truffe a danno di chi compra o affitta. Chi vende, però, ha un bene di grande valore e spesso fretta di chiudere: proprio per questo diventa un bersaglio. Gli schemi si ripetono, cambiano solo i dettagli.
La caparra in eccesso da restituire
È lo schema più classico. Un compratore, spesso residente all’estero, si mostra entusiasta e vuole bloccare subito la casa. Versa una caparra superiore a quella concordata, poi ti chiede di restituire la differenza con una carta prepagata o un altro sistema non tracciabile. Come descrive la Repubblica nella sua guida anti-truffa sugli annunci, il pagamento originario può poi rivelarsi inesistente, perché fatto con assegni scoperti o da conti vuoti. Tu hai restituito soldi veri, lui non ti ha mai pagato nulla. E con i pagamenti non tracciabili riavere il denaro è molto difficile, spesso impossibile.
Il compratore con i capitali bloccati
Variante più elaborata: l’acquirente dice di voler comprare, ma i suoi fondi sono fermi all’estero per un problema burocratico o fiscale. Per sbloccarli servirebbe una piccola somma, per spese legali, tasse o commissioni, che ti chiede di anticipare con la promessa di rimborsarla al rogito. Non esiste un acquisto immobiliare in cui il venditore paghi qualcosa al compratore per permettergli di pagare. Se succede, è una truffa.
Il falso intermediario che chiede soldi prima
C’è chi si presenta come agente immobiliare o come “consulente” con una lista di acquirenti pronti. Per metterti in contatto chiede un anticipo: spese di pubblicità, una perizia, un’iscrizione a una banca dati. Poi sparisce. Un’agenzia seria mette per iscritto incarico e compenso, e il compenso di mediazione si lega alla vendita conclusa, non a promesse.
Contanti, nero e scorciatoie
Una parte del prezzo “fuori atto”, un pagamento in contanti per risparmiare sulle imposte, una valutazione gonfiata per convincerti a firmare un incarico, la promessa di sistemare una difformità “senza perdere tempo”: sono tutte proposte che sembrano un favore e ti espongono a rischi seri. Il denaro non dichiarato non è tutelato da nessun atto, e una casa venduta con irregolarità può tornarti indietro sotto forma di contestazione. Su questo punto approfondisci i rischi del rogito con abusi edilizi.
I segnali che devono farti fermare
Prima di ogni passo concreto, ripassa questa lista. Basta un segnale per rallentare, due o tre per interrompere.
Nessuna visita. L’acquirente vuole comprare senza vedere la casa, o manda sempre qualcun altro.
Solo e-mail o chat. Niente telefonate, niente incontri, recapiti che cambiano.
Distanza e fretta. È all’estero o fuori città e insiste per chiudere in pochi giorni.
Somme che non tornano. Ti arriva più del dovuto, oppure ti si chiede di anticipare qualcosa tu.
Canali non tracciabili. Prepagate, money transfer, criptovalute, contanti.
Documenti “da mandare dopo”. Copia del documento d’identità sfocata, contabili di bonifico in PDF invece di soldi sul conto.
Pressione emotiva. “Se non firmi oggi perdi l’occasione”, “ho già detto alla banca”, “ho altri tre immobili in vista”.
I segnali di chi è fuori città, non organizza visite e comunica solo via e-mail sono gli stessi indicati nelle guide per i consumatori: un compratore vero vuole vedere ciò che sta per pagare.
Le verifiche su agente, acquirente e documenti
La difesa più efficace non è il sospetto verso tutti, ma un metodo. Chi vende deve sapere con chi tratta, chi firma e cosa sta firmando.
L’agente immobiliare. La guida della Camera di Commercio di Genova per chi compra o vende raccomanda di chiedere la tessera di riconoscimento dell’agente e di verificare il suo numero REA presso la Camera di Commercio. L’agente abilitato usa moduli chiari e scritti e fornisce le informazioni rilevanti che conosce sull’immobile. Se qualcuno non vuole mostrarti tessera e numero, la trattativa finisce lì.
La situazione della casa. Prima di mettere in vendita, conviene sapere cosa risulta sul tuo immobile. L’Agenzia delle Entrate ricorda che i suoi servizi permettono di ottenere informazioni catastali e ipotecarie sul bene. Sapere in anticipo se ci sono ipoteche da cancellare o dati catastali da aggiornare evita sorprese che un acquirente scorretto potrebbe usare per rinegoziare all’ultimo minuto.
Chi firma. Al rogito è il notaio a fare i controlli decisivi. Il Consiglio Nazionale del Notariato spiega che il notaio accerta identità, capacità e legittimazione delle parti e verifica l’assenza di ipoteche, vincoli e pignoramenti, oltre alla regolarità urbanistica e catastale. Se l’acquirente firma tramite procuratore o per una società, chiedi che i documenti di procura e i poteri arrivino al notaio con anticipo, non il giorno della firma. Per capire cosa il notaio garantisce e cosa no, leggi il nostro approfondimento sul ruolo del notaio nella vendita.
Cosa firmi prima del rogito. Proposta d’acquisto e preliminare sono i momenti in cui si concentrano caparre e impegni. Ogni importo, scadenza e condizione va scritto, e ogni versamento deve passare da canali tracciabili intestati alle parti. Se ti interessa un confronto con altri ordinamenti, anche fuori dall’Italia il principio è lo stesso: un contratto di compravendita sicuro nasce da identità verificate, clausole chiare e pagamenti controllati.
La tua trasparenza. Anche il venditore ha obblighi. Nascondere un difetto noto, come infiltrazioni o umidità di risalita, espone a contestazioni dopo la vendita. Meglio dichiararlo e prezzarlo: sapere quanto l’umidità incide sul valore della casa ti aiuta a impostare una trattativa onesta. Ne parliamo anche in perché la trasparenza nella vendita conta.
Assegno circolare al rogito: come funziona e come evitare quello falso
L’assegno circolare resta il mezzo più usato per saldare il prezzo dal notaio. Il motivo lo spiega la Banca d’Italia sul portale L’economia per tutti: è garantito dalla banca emittente, perché la banca lo emette solo se la somma è disponibile sul conto del richiedente o viene versata al momento. A differenza dell’assegno bancario, quindi, non dovrebbe mai essere “scoperto”.
Il rischio vero non è l’assegno circolare in sé, ma l’assegno circolare falso o alterato: un titolo contraffatto che sembra autentico, consegnato in cambio delle chiavi. Quando te ne accorgi, l’acquirente è già in casa o è sparito.
Come difenderti, in pratica:
Fatti comunicare in anticipo banca emittente e importo dei singoli assegni, così da sapere cosa aspettarti e poter chiedere conferma.
Chiedi conferma all’emittente. Prima del rogito, tramite la tua banca o con l’aiuto del notaio, fai verificare che l’assegno sia stato realmente emesso. Usa i recapiti ufficiali della banca, mai il numero scritto su un foglio consegnato dall’acquirente.
Controlla il titolo. L’assegno è stampato su carta speciale con caratteristiche di sicurezza, e la Banca d’Italia precisa che un titolo incompleto o alterato può essere rifiutato dalla banca. Beneficiario, importo in cifre e in lettere, data e clausola di non trasferibilità devono essere corretti e coerenti.
Le banche fanno la loro parte. La Banca d’Italia sugli strumenti di pagamento richiama l’obbligo per le banche di identificare con rigore chi presenta un titolo e di accertarne l’integrità. Questo riduce i rischi, ma non sostituisce il tuo controllo prima della consegna.
Nessuna eccezione sulle chiavi. Se l’acquirente propone di consegnare l’assegno “dopo” o di ricevere le chiavi prima per iniziare i lavori, rimanda tutto.
Se invece dovessi ricevere un assegno bancario normale, sappi che chi lo emette senza provvista va incontro a sanzioni e all’iscrizione nella Centrale d’Allarme Interbancaria (CAI), salvo pagamento tardivo entro 60 giorni, come spiega sempre la Banca d’Italia. Una sanzione per lui, però, non ti restituisce la casa: per il prezzo di un immobile l’assegno bancario semplice non è adatto.
Assegno circolare o bonifico: cosa conviene
Non esiste una risposta valida per tutti, ma esistono criteri chiari. Per i bonifici, il Rapporto della Banca d’Italia sulle operazioni di pagamento fraudolente (febbraio 2025) indica un tasso di frode sul valore delle transazioni molto contenuto, pari allo 0,001%, più basso di quello della moneta elettronica e delle carte. Il rischio principale, con il bonifico, è un altro: ricevere una contabile mentre i soldi non sono ancora arrivati.
Criterio | Assegno circolare | Bonifico |
Garanzia della somma | La banca emette il titolo solo con fondi disponibili | I fondi partono dal conto dell’acquirente |
Rischio tipico | Titolo falso o alterato | Contabile mostrata senza accredito effettivo |
Verifica da fare | Conferma di emissione dalla banca emittente | Accredito visibile sul tuo conto prima della firma o deposito presso il notaio |
Tracciabilità | Sì, il titolo indica beneficiario e banca | Sì, con ordinante, beneficiario e causale |
Gestione al rogito | Consegna fisica davanti al notaio | Va coordinato con i tempi bancari e con il notaio |
Quando preferirlo | Se vuoi ricevere il titolo in mano al momento della firma | Se l’accredito può avvenire prima o tramite il conto dedicato del notaio |
In pratica: con l’assegno circolare, verifica l’emissione prima. Con il bonifico, verifica l’accredito prima. Una contabile in PDF, una schermata dell’app o una e-mail della “banca” non sono un pagamento. Il pagamento c’è quando i soldi sono sul tuo conto, o sul conto dedicato del notaio.
Il deposito del prezzo dal notaio
Esiste uno strumento che mette d’accordo venditore e acquirente: il deposito del prezzo presso il notaio. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, in base alla Legge 124/2017 le parti possono chiedere al notaio rogante di versare il prezzo su un conto corrente dedicato, separato dal patrimonio del notaio e non aggredibile dai creditori del venditore, fino alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Il deposito nasce per proteggere chi compra da ipoteche o pignoramenti che potrebbero comparire tra la firma e la trascrizione. Ma serve anche a te: l’acquirente versa sul conto del notaio, il notaio verifica i fondi, e tu sai che il denaro c’è ed è custodito da un pubblico ufficiale. Per tempi, costi e passaggi trovi la nostra guida sul deposito del prezzo dal notaio.
Il sistema dei controlli notarili funziona: il Notariato riferisce che solo lo 0,003% delle compravendite arriva davanti a un giudice. Le truffe si concentrano prima, quando il notaio non è ancora coinvolto: caparre, anticipi, contatti via chat. Ecco perché le verifiche delle sezioni precedenti contano tanto.
Casa ereditata: i rischi in più
Chi vende una casa ricevuta in eredità parte spesso svantaggiato. Magari vive in un’altra città, non conosce il mercato della zona, deve mettere d’accordo più eredi e ha fretta di chiudere per dividere il ricavato o smettere di pagare le spese. Sono le condizioni ideali per un truffatore: un venditore lontano, poco presente e sotto pressione.
Ci sono poi i problemi documentali. Una dichiarazione di successione non presentata, una voltura catastale mancante o una difformità mai sanata possono bloccare il rogito. Chi propone di “risolvere tutto” in fretta e con pagamenti informali va trattato con la stessa prudenza del falso compratore. Se gli eredi sono più di uno, ogni firmatario deve comparire o essere rappresentato con procura regolare, e ogni versamento va diviso secondo accordi scritti. Abbiamo raccolto gli intoppi più comuni in come evitare blocchi nella vendita della casa ereditata.
Il nostro punto di vista
Nella nostra esperienza, la maggior parte dei problemi nasce da un vuoto: un venditore lasciato solo tra annunci, messaggi e richieste di persone che non conosce. Per questo partiamo dalla casa vista dal vivo. Una valutazione fatta di persona da un professionista, e non una stima automatica online, ti dà un prezzo credibile: è la prima difesa contro chi ti offre troppo per fretta o troppo poco approfittando del tuo dubbio.
Con le case ereditate aggiungiamo un’attenzione in più. Le tensioni familiari, le pratiche di successione non chiuse e i documenti incompleti rallentano la vendita, e un venditore che vuole uscirne in fretta abbassa la guardia. Sistemare prima la burocrazia significa arrivare dal notaio senza punti deboli e trattare solo con acquirenti che hanno visto la casa, firmato una proposta chiara e pagano con strumenti verificati.
La regola che ripetiamo a tutti è una sola: niente soldi dati in anticipo a nessuno, niente chiavi consegnate prima del pagamento verificato.
— Francesco
Vendere con qualcuno al tuo fianco
Se stai per vendere, o hai ereditato una casa e non sai da dove cominciare, possiamo seguirti in tutto il percorso: valutazione con sopralluogo dal vivo, foto e video professionali, pubblicità dell’immobile, gestione delle trattative e assistenza fino al rogito.
Per le pratiche che spesso bloccano la vendita, come dichiarazione di successione, pratiche catastali, urbanistiche e aspetti contrattuali, trovi tutto nella pagina dei servizi per eredi e pratiche. Se vuoi prima un parere sulla tua situazione, prenota una consulenza immobiliare, oppure parti direttamente dalla vendita del tuo immobile con Eredicasa.
Se sospetti una truffa o ne sei già vittima
Il tempo conta. Ecco cosa fare, nell’ordine:
Blocca ogni pagamento. Non restituire somme, non anticipare spese, non inviare altri documenti personali.
Conserva le prove. Screenshot di chat ed e-mail, numeri di telefono, IBAN, contabili, annunci e profili. La guida della Polizia di Stato sulle truffe online insiste su questo: ogni traccia della transazione agevola le indagini.
Avvisa la tua banca. Se hai fatto un bonifico o hai versato un assegno sospetto, contatta subito la banca dai canali ufficiali.
Denuncia. Rivolgiti alla Polizia di Stato o ai Carabinieri il prima possibile, portando le prove raccolte.
Informa il notaio e l’agenzia. Se un rogito è già fissato, il notaio deve sapere che qualcosa non torna prima della firma.
Chiedi assistenza legale. Per recuperare somme o valutare la validità di un preliminare firmato, rivolgiti a un avvocato esperto in diritto immobiliare: tempi e azioni dipendono dal tuo caso.
Se la trattativa è ancora aperta e hai solo un dubbio, fermarti non ti costa nulla. Un acquirente onesto accetta una verifica in più; chi sparisce davanti a una richiesta di controllo ti ha appena risparmiato una truffa. Per impostare le prossime offerte su basi solide, leggi la nostra guida alla trattativa sul prezzo.
Domande frequenti
L’assegno circolare è sicuro per il rogito?
Sì, se è autentico: la banca lo emette solo con i fondi disponibili, quindi non può essere scoperto. Il rischio è l’assegno contraffatto. Fatti indicare in anticipo banca e importo e chiedi conferma dell’emissione all’emittente, tramite la tua banca o con l’aiuto del notaio, prima di consegnare le chiavi.
Come capisco se un assegno circolare è falso?
A occhio è difficile, perché le contraffazioni imitano bene carta e grafica. Controlla che beneficiario, importo in cifre e lettere e clausola di non trasferibilità siano corretti, ma la vera verifica è la conferma della banca emittente contattata dai suoi recapiti ufficiali. Senza quella conferma, non firmare la consegna dell’immobile.
Meglio assegno circolare o bonifico?
Sono entrambi strumenti tracciabili e sicuri se verificati. L’assegno circolare va confermato dall’emittente, il bonifico va considerato pagato solo quando l’accredito è visibile sul tuo conto. Se vuoi la massima tutela per entrambe le parti, valuta il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio.
Un acquirente mi ha versato più della caparra e chiede la differenza: cosa faccio?
Non restituire nulla. È uno schema di truffa noto: il primo versamento può rivelarsi inesistente o venire stornato, mentre la tua restituzione è reale. Verifica con la tua banca che la somma sia davvero e definitivamente accreditata e, se il compratore insiste per canali non tracciabili, interrompi la trattativa e denuncia.
Il notaio mi protegge dalle truffe?
Il notaio verifica identità, poteri delle parti e situazione dell’immobile e garantisce un atto corretto. Non è però presente nelle fasi precedenti, come i contatti, le caparre o gli anticipi chiesti da falsi intermediari. Per questo le verifiche su acquirente, agente e pagamenti restano compito tuo, o di chi ti assiste nella vendita.
Fonti
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