Conformità dell'impianto elettrico nella vendita di casa

1 giorno fa

Tempo di lettura: 11 min

L'elettricista controlla il quadro elettrico di casa

Puoi vendere casa anche se non hai la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico: il rogito resta valido. Se però il documento esiste, devi consegnarlo all’acquirente. E se manca o l’impianto non è a norma, la questione va regolata per iscritto nel preliminare e nell’atto, perché incide sul prezzo e sulle tue responsabilità di venditore. In questa guida vediamo cosa attestano DiCo e DiRi, cosa vale per gas e caldaia, quali clausole si usano e quali controlli conviene fare prima di pubblicare l’annuncio.

In breve

La conformità degli impianti non è una condizione di validità della compravendita, ma incide sulla commerciabilità economica dell’immobile, cioè su quanto e a chi lo vendi.
Se hai la DiCo (o la DiRi), sei tenuto a consegnarla all’acquirente insieme alla documentazione dell’impianto.
Per gli impianti realizzati prima del 27 marzo 2008, una DiCo mancante o introvabile può essere sostituita da una dichiarazione di rispondenza (DiRi). Per lavori successivi la DiRi non è la strada.
Gas, caldaia e impianto termico seguono la stessa logica: la vendita è valida, ma la sicurezza va garantita e le carenze vanno messe nero su bianco.
Senza accordi specifici nel contratto, il venditore risponde dei vizi: meglio decidere nel preliminare chi adegua, chi verifica e se il prezzo tiene conto dello stato degli impianti.

Indice

Cosa dice la legge sulla vendita con impianti non certificati
DiCo e DiRi: i due documenti e quando si usa ciascuno
Impianto gas, caldaia e impianto termico
Cosa rischia il venditore e come si scrive nel contratto
I controlli da fare prima di mettere la casa in vendita
Le imposte della compravendita: chi paga cosa
Il nostro punto di vista sugli impianti nelle case ereditate
Come ti aiutiamo a vendere con le carte in ordine
Domande frequenti
Fonti

Cosa dice la legge sulla vendita con impianti non certificati

Il riferimento è il D.M. 22 gennaio 2008 n. 37, che ha riordinato le regole sull’installazione degli impianti negli edifici: elettrico, gas, riscaldamento, idrosanitario e gli altri. Il decreto chiede che gli impianti siano realizzati a regola d’arte. Per un periodo, subito dopo la sua entrata in vigore, si è parlato di un obbligo di allegare la certificazione al rogito; quella previsione è stata poi superata, e oggi la regola che conta è un’altra.

La sintesi più chiara la dà la guida del Consiglio Nazionale del Notariato sull’acquisto di un immobile, aggiornata a settembre 2021: la dichiarazione di conformità non è condizione per la validità della compravendita, ma se esiste il venditore ha l’obbligo di consegnarla all’acquirente. La stessa guida distingue tra due piani:

commerciabilità giuridica: l’immobile si può vendere anche con impianti non documentati, il notaio può stipulare;
commerciabilità economica: un impianto senza carte o non a norma vale meno, spaventa chi compra, complica il mutuo e apre la porta a contestazioni.

In pratica, la domanda giusta non è “posso vendere?”, ma “a quali condizioni vendo, e chi si prende il rischio?”. È lì che si gioca la trattativa.

DiCo e DiRi: i due documenti e quando si usa ciascuno

Chi cerca “certificato dell’impianto elettrico” di solito intende uno di due documenti diversi. Confonderli porta a errori costosi, soprattutto quando la casa è vecchia o è stata ereditata.

La dichiarazione di conformità (DiCo)

La DiCo la rilascia l’impresa installatrice abilitata al termine dei lavori. Attesta che l’impianto è stato realizzato a regola d’arte, nel rispetto delle norme vigenti. Come ricorda il vademecum per il consumatore della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, l’impresa la firma sotto la propria responsabilità.

La DiCo non è un foglio isolato. Di norma è accompagnata da allegati: la relazione con i materiali impiegati, lo schema dell’impianto, il certificato di iscrizione dell’impresa e, nei casi in cui è richiesto, il progetto. Quando la consegni all’acquirente, consegna il fascicolo completo.

Il progetto firmato da un professionista iscritto all’albo serve solo in casi specifici, legati al superamento di soglie di potenza o di superficie. Anche quando c’è, la firma del progettista non sostituisce la dichiarazione dell’impresa installatrice: sono due documenti distinti.

Una cosa da sapere: la DiCo fotografa l’impianto nel momento in cui è stato realizzato. Se dopo sono stati fatti lavori (una cucina spostata, un bagno rifatto, un quadro sostituito), quei lavori richiedono a loro volta la loro dichiarazione.

La dichiarazione di rispondenza (DiRi)

Secondo la guida notarile, per gli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, se la DiCo manca o non è reperibile, è sostituita da una DiRi. La rilascia un professionista con i requisiti previsti dal decreto, dopo un sopralluogo e le verifiche sull’impianto esistente.

La DiRi è uno strumento circoscritto. Non serve a coprire lavori eseguiti dopo il 2008: per quelli la strada è la DiCo dell’impresa che li ha fatti, oppure l’adeguamento dell’impianto con una nuova DiCo. Produrre un documento non veritiero per far quadrare le carte peggiora la posizione del proprietario, non la migliora.

Se il documento non c’è e non si può ricostruire

Capita spesso con le case di famiglia: l’impianto è degli anni '70 o '80, nessuno ha conservato carte, l’elettricista di allora non c’è più. Le strade sono tre:

Far verificare l’impianto e, se è idoneo ed è anteriore al 2008, ottenere la DiRi.
Adeguarlo con un intervento di un’impresa abilitata, che a fine lavori rilascia una nuova DiCo.
Vendere nello stato in cui si trova, dichiarandolo apertamente e regolando la questione nel contratto, con un prezzo coerente.

Nessuna delle tre è sbagliata in assoluto. La scelta dipende dallo stato reale dell’impianto, dal mercato della tua zona e dal tipo di acquirente: chi compra per ristrutturare da cima a fondo darà poco peso alla DiCo, una giovane coppia con mutuo che vuole entrare subito molto di più.

Impianto gas, caldaia e impianto termico

Il D.M. 37/2008 non riguarda solo l’elettrico. Per l’impianto gas vale lo stesso principio: la conformità non condiziona la validità della vendita, ma la sicurezza va garantita. Se la documentazione manca, sempre secondo la guida del Notariato, le parti devono concordare nel contratto chi si assume l’onere dell’adeguamento o della verifica.

Sul gas, però, il ragionamento pratico cambia rispetto all’elettrico. Una caldaia o un piano cottura con allacciamenti non a regola d’arte, ventilazioni chiuse o scarichi fumi irregolari sono un rischio concreto per chi abiterà la casa. Qui una verifica tecnica prima della vendita non è solo un argomento di trattativa: è buon senso.

Per caldaia e riscaldamento, i documenti che l’acquirente si aspetta sono:

la DiCo (o DiRi) dell’impianto gas e dell’impianto termico;
il libretto di impianto della caldaia, con lo storico degli interventi;
i rapporti di manutenzione e controllo periodico, compresi quelli di efficienza energetica;
i manuali d’uso e manutenzione degli apparecchi.

Non a caso l’elenco dei documenti per la consegna dell’immobile dell’Agenzia delle Entrate comprende DiCo o DiRi, schemi unifilari, manuali d’uso e manutenzione, libretto di centrale termica e documentazione delle verifiche periodiche. È un buon modello di quello che un acquirente attento chiederà.

Se la caldaia non viene controllata da anni, far fare la manutenzione prima delle visite costa poco rispetto all’effetto che ha: un libretto aggiornato comunica una casa tenuta bene. Per approfondire tutti gli impianti insieme, abbiamo una guida dedicata alle certificazioni degli impianti nella vendita.

Cosa rischia il venditore e come si scrive nel contratto

Chi vende è tenuto a garantire che il bene sia privo di vizi. Se il contratto non dice nulla, il venditore risponde dei danni che l’acquirente subisce per la non conformità degli impianti: è ancora la guida notarile a ricordarlo. Un’analisi di Altroconsumo sui documenti per vendere casa aggiunge che, con impianti non conformi o dichiarazioni mancanti, l’acquirente potrebbe rifiutarsi di concludere il contratto o, dopo, chiederne la risoluzione o un rimborso.

La buona notizia è che le parti possono regolare la materia liberamente. Le soluzioni più usate sono queste:

Soluzione	Cosa prevede	Quando ha senso
Messa a norma a carico del venditore	Il venditore adegua l’impianto prima del rogito e consegna la nuova DiCo	Impianto recuperabile con un intervento contenuto, acquirente che vuole entrare subito
Verifica e DiRi prima del rogito	Il venditore fa verificare l’impianto pre-2008 e consegna la DiRi	Impianto datato ma in buono stato, documenti originali persi
Vendita nello stato di fatto con riduzione di prezzo	L’acquirente accetta gli impianti come sono e il prezzo ne tiene conto	Casa da ristrutturare, acquirente che rifarà comunque gli impianti
Rinuncia alla garanzia sugli impianti	L’acquirente dichiara di conoscerne lo stato e solleva il venditore dalla garanzia di conformità	Situazione nota e documentata, concordata fin dalla proposta

Alcuni consigli pratici su come scriverlo:

Parti dalla proposta d’acquisto. Se lo stato degli impianti è noto, scrivilo già lì, così il prezzo offerto lo incorpora. Sulle condizioni che rendono vincolante una proposta abbiamo scritto una guida alla proposta d’acquisto.
Ripetilo nel preliminare, con chiarezza: chi fa cosa, entro quando, a spese di chi, e cosa succede se la verifica dà esito negativo. Vedi la nostra guida su come preparare il preliminare.
Descrivi, non minimizzare. Una clausola di rinuncia alla garanzia regge meglio se l’acquirente ha avuto modo di conoscere davvero lo stato dell’impianto. Tacere un difetto noto è il modo più rapido per trasformare un risparmio in un contenzioso.
Fatti rileggere tutto dal notaio prima della firma del preliminare, non solo prima del rogito: a quel punto i giochi sono già fatti.

I controlli da fare prima di mettere la casa in vendita

Quello che conviene verificare è lo stesso che l’acquirente e il suo tecnico verificheranno dopo. Muoversi prima ti dà il controllo dei tempi e del racconto.

Raccogli le carte esistenti. Cerca DiCo, DiRi, progetti, libretto della caldaia, rapporti di manutenzione, fatture di lavori elettrici o idraulici. Spesso sono in una cartella con le bollette o presso l’amministratore di condominio.
Ricostruisci la storia dei lavori. Annota quando e da chi sono stati fatti interventi dopo il 2008: sono quelli che richiedono la DiCo, non la DiRi.
Fai un controllo visivo. Quadro elettrico con interruttore differenziale (il “salvavita”), prese con messa a terra, assenza di cavi volanti e prolunghe fisse, ventilazioni della cucina libere, caldaia con libretto compilato.
Chiedi un sopralluogo tecnico a un’impresa abilitata o a un professionista: ti dirà se l’impianto è idoneo, se serve una DiRi o se conviene adeguarlo, e con quale intervento.
Decidi la strategia tra adeguare, certificare o vendere nello stato di fatto, e tienine conto nel prezzo di partenza.
Prepara il fascicolo da consegnare all’acquirente, così da poterlo mostrare già alle prime visite serie.

Se la verifica consiglia di rifare gli impianti, conviene ragionare come farebbe chi compra: sapere in anticipo come si organizza un intervento aiuta a stimarne tempi e disagi. Una panoramica su come pianificare il rifacimento degli impianti mostra bene le fasi da mettere in fila, dal sopralluogo al collaudo.

Gli impianti sono solo un pezzo del dossier di vendita. Vanno controllati insieme alla conformità urbanistica e allo stato legittimo dell’immobile, perché un tecnico che entra per l’impianto elettrico spesso nota anche una parete spostata senza titolo.

Le imposte della compravendita: chi paga cosa

Molti venditori, mentre si informano sugli impianti, si chiedono anche quali imposte ipotecarie e catastali comporti la vendita. In genere le paga l’acquirente, e dipendono da chi vende e dal regime dell’operazione. Senza agevolazioni prima casa, le imposte sull’acquisto di una casa indicate dall’Agenzia delle Entrate sono:

Chi vende	Imposta principale	Imposta ipotecaria	Imposta catastale
Privato, o impresa con vendita esente IVA	Registro 9% (minimo 1.000 euro)	50 euro	50 euro
Impresa con vendita soggetta a IVA	IVA 10% (22% per A/1, A/8, A/9)	200 euro	200 euro

Con le agevolazioni prima casa le aliquote scendono. Tra i requisiti, l’acquirente non deve possedere altre abitazioni nello stesso comune e non deve aver già usato i benefici per un altro immobile, salvo venderlo entro due anni dal nuovo acquisto, come prevede la scheda dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni prima casa aggiornata dopo la Legge di bilancio 2025.

E il venditore? La vendita in sé non gli fa pagare imposte di registro. Può però emergere una plusvalenza: il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari è del 26%, alle condizioni previste dalla legge. Per una casa ereditata le regole hanno particolarità proprie: fai verificare la tua situazione dal notaio o dal commercialista prima di fissare il prezzo.

Il nostro punto di vista sugli impianti nelle case ereditate

Nelle case ereditate il problema degli impianti quasi non è mai tecnico: è di memoria. Chi ha fatto i lavori non c’è più, le carte sono sparse tra cassetti e cantine, i fratelli non sanno se la caldaia è stata sostituita nel 2005 o nel 2012. Eppure da quella data dipende se basta una DiRi o serve una DiCo.

Per questo, quando facciamo la valutazione, il sopralluogo lo facciamo di persona. Una stima automatica online non vede un quadro elettrico senza salvavita né una caldaia con il libretto fermo da anni, mentre l’acquirente e il suo tecnico li vedranno alla seconda visita. Meglio che li vediamo noi prima, così il prezzo lo decidi tu e non lo subisci in trattativa.

Il secondo errore che incontriamo spesso è rimandare la decisione fino al preliminare. Con più eredi, scegliere se adeguare o vendere nello stato di fatto significa decidere chi anticipa la spesa: se non lo si concorda prima, la discussione arriva nel momento peggiore, con l’acquirente in attesa. Mettere d’accordo la famiglia su questo punto all’inizio fa risparmiare settimane.

Infine, la trasparenza paga. Un annuncio che dice con chiarezza “impianto elettrico originale, da adeguare” attira acquirenti coerenti e regge in trattativa. Scoprirlo dopo, dal perito della banca, fa saltare la fiducia e spesso anche il prezzo.

— Francesco

Come ti aiutiamo a vendere con le carte in ordine

Se stai vendendo una casa, ereditata o no, e non sai in che stato sono gli impianti, partiamo da una valutazione dell’immobile con sopralluogo dal vivo: guardiamo la casa, raccogliamo con te la documentazione che c’è e ti diciamo cosa manca e quanto pesa sul prezzo.

Poi ti seguiamo nelle pratiche catastali, urbanistiche ed ereditarie, negli aspetti legali e contrattuali della vendita, nella pubblicità con foto e video professionali e nella trattativa fino al rogito. Puoi richiedere la valutazione della tua casa oppure vedere le nostre pratiche ereditarie e catastali se la successione non è ancora chiusa. Per l’elenco completo delle carte, c’è anche la guida ai documenti per vendere una casa ereditata.

Domande frequenti

Il notaio può rifiutarsi di stipulare se manca la conformità dell’impianto elettrico?

No: la dichiarazione di conformità non è una condizione di validità della compravendita, quindi il rogito si può fare. Il notaio però chiederà come le parti hanno regolato la questione e la riporterà nell’atto. Se il documento esiste, va consegnato all’acquirente.

La DiRi vale anche per un impianto rifatto dopo il 2008?

No. La dichiarazione di rispondenza sostituisce la DiCo mancante solo per gli impianti realizzati prima del 27 marzo 2008. Per i lavori successivi serve la DiCo dell’impresa che li ha eseguiti, oppure un adeguamento con una nuova DiCo.

Chi paga la messa a norma degli impianti quando si vende casa?

Lo decidono le parti. Può pagarla il venditore prima del rogito, oppure l’acquirente può accettare l’immobile nello stato in cui si trova in cambio di un prezzo più basso. L’importante è scriverlo con chiarezza nella proposta e nel preliminare.

Devo consegnare il libretto della caldaia all’acquirente?

Sì, il libretto di impianto e i rapporti di manutenzione fanno parte della documentazione che passa al nuovo proprietario insieme alle dichiarazioni degli impianti. Un libretto aggiornato rassicura l’acquirente e gli evita di ripartire da zero con i controlli. Se la manutenzione è scaduta, conviene farla prima delle visite.

Vendere nello stato di fatto mi protegge da ogni contestazione?

Riduce molto il rischio, ma solo se l’acquirente conosce davvero lo stato degli impianti e la clausola è scritta in modo chiaro. Un difetto noto e taciuto resta un problema anche con una clausola di esonero. Descrivi in modo onesto ciò che sai e fai rileggere il testo al notaio.