Visura ipotecaria per vendere casa: come farla e cosa controllare
Prima di vendere casa conviene fare la visura ipotecaria, che l’Agenzia delle Entrate chiama ispezione ipotecaria. Dice chi risulta proprietario nei registri immobiliari e se sull’immobile pesano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Se l’immobile è tuo, anche solo per una quota, la puoi consultare gratis online con SPID, CIE o CNS. Farla prima di mettere in vendita la casa ti permette di scoprire per tempo quello che altrimenti verrebbe fuori dal notaio poco prima del rogito. Se la casa è ereditata il controllo conta ancora di più, perché la catena dei passaggi di proprietà deve arrivare fino a te.
In breve
La visura ipotecaria è una ricerca nei registri della pubblicità immobiliare: mostra proprietà, ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali che riguardano un immobile o una persona.
Si fa online sui servizi dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. I dati più vecchi, precedenti all’informatizzazione, si consultano allo sportello.
Sugli immobili di cui sei titolare, anche per quota, la consultazione personale è gratuita. Sugli immobili altrui si paga la tariffa, ridotta del 20% se la richiesta è telematica.
Falla prima di firmare un incarico o una proposta: un’ipoteca dimenticata o un passaggio mancante nella catena si risolvono più facilmente con settimane di anticipo.
Sulle case ereditate controlla anche che risulti trascritta l’accettazione dell’eredità, perché il notaio la verificherà prima dell’atto.
Indice
Che cos’è la visura ipotecaria e a cosa serve quando vendi
Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’ispezione ipotecaria è una ricerca nei registri dei Servizi di pubblicità immobiliare, gli uffici che un tempo si chiamavano Conservatoria dei registri immobiliari. Serve a individuare il proprietario di un immobile e a scoprire se ci sono ipoteche, pignoramenti o altri gravami.
In questi registri finiscono gli atti che riguardano la casa: compravendite, donazioni, successioni, mutui con relativa ipoteca, pignoramenti, cancellazioni. Per chi vende la visura risponde a tre domande:
Risulto davvero proprietario? Il tuo nome deve comparire come ultimo acquirente o erede nella catena degli atti.
Ci sono ipoteche ancora iscritte? Anche quelle di un mutuo già estinto, se la cancellazione non è mai stata annotata.
Ci sono pignoramenti o domande giudiziali? Sono vincoli che un acquirente e la sua banca non accetteranno.
Il notaio rifà comunque tutti i controlli prima del rogito. La tua visura però ti dà un vantaggio pratico: sai in anticipo cosa c’è da sistemare e puoi presentare la casa a chi compra con i documenti già in ordine. È uno dei primi passi di una buona due diligence immobiliare prima di vendere.
Visura ipotecaria e visura catastale: cosa cambia
Le due visure si confondono spesso, e insieme si chiamano “visure ipocatastali”. Le informazioni che danno sono diverse:
Visura catastale | Visura ipotecaria | |
Dove si trovano i dati | Catasto | Registri della pubblicità immobiliare |
Cosa mostra | Dati identificativi (foglio, particella, subalterno), categoria, rendita, intestatari catastali | Atti trascritti, ipoteche iscritte, annotazioni, pignoramenti |
A cosa serve nella vendita | Identificare l’immobile e controllare i dati fiscali | Verificare la proprietà e l’assenza di vincoli |
Valore giuridico della titolarità | Indicativo | È il riferimento per la pubblicità degli atti |
In pratica la visura catastale ti dice cosa è la casa, quella ipotecaria di chi è e cosa ci pesa sopra. Per vendere servono tutte e due, come trovi nella nostra guida ai documenti necessari per vendere casa ereditata.
Come fare la visura ipotecaria: online o allo sportello
Online con SPID, CIE o CNS
L’Agenzia delle Entrate prevede l’ispezione ipotecaria online per i cittadini, con accesso tramite SPID, CIE o CNS. I passaggi sono questi:
Entra nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate con la tua identità digitale.
Cerca i servizi su fabbricati e terreni e scegli l’ispezione ipotecaria o la consultazione personale.
Indica se vuoi cercare per soggetto (codice fiscale) o per immobile (Comune e dati catastali).
Scegli la provincia del Servizio di pubblicità immobiliare competente, cioè quello del territorio in cui si trova la casa.
Visualizza l’elenco delle formalità e, se serve, apri le singole note per leggere i dettagli.
Scarica e conserva il PDF: ti sarà utile quando prepari la documentazione per l’agenzia e per il notaio.
Allo sportello del Servizio di pubblicità immobiliare
Non tutto è online. Secondo la stessa scheda dell’Agenzia delle Entrate, le informazioni anteriori all’informatizzazione dei registri e gli altri documenti non disponibili online si consultano presso il Servizio di pubblicità immobiliare competente. Capita spesso con le case di famiglia passate di mano molti decenni fa: gli atti più vecchi della catena possono trovarsi solo in forma cartacea.
Le zone con il sistema tavolare
Nelle province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia, e nelle altre zone in cui vige il sistema tavolare, la pubblicità immobiliare funziona con il Libro fondiario. Per questo la consultazione online dell’Agenzia non copre questi territori. Se la casa si trova lì, bisogna rivolgersi all’Ufficio tavolare competente.
Quali dati servono: ricerca per immobile o per soggetto
La visura si può fare in due modi, e conviene sapere quale scegliere.
Ricerca per immobile. Servono il Comune e i dati catastali: foglio, particella e, per gli appartamenti, subalterno. Li trovi nella visura catastale, nell’atto di provenienza o nella dichiarazione di successione. È la ricerca più utile per la vendita, perché mostra tutto ciò che riguarda quella casa, chiunque ne sia stato proprietario.
Ricerca per soggetto. Serve il codice fiscale della persona o della società. Mostra le formalità in cui quel soggetto compare, a favore o contro. Nel caso di un’eredità aiuta a ricostruire il patrimonio del defunto e a vedere se a suo nome ci sono ipoteche o pignoramenti.
Attenzione a un dettaglio. Nella consultazione personale gratuita, come spiega l’Agenzia delle Entrate, le informazioni vengono estratte solo in base al codice fiscale di chi è abilitato ai servizi Fisconline o Entratel. In pratica vedi ciò che riguarda te. Se ti serve la posizione di un familiare scomparso o di un altro coerede, devi passare dall’ispezione ordinaria, che è a pagamento.
Quanto costa la visura ipotecaria
Le regole sul costo sono due, entrambe indicate dall’Agenzia delle Entrate:
Gratis sugli immobili di cui sei titolare, anche solo per una quota. Se hai ereditato metà di un appartamento insieme a tuo fratello, puoi consultare quell’immobile senza pagare.
A pagamento sugli immobili di terzi, con le tariffe previste dalla tabella delle tasse ipotecarie, ridotte del 20% se la richiesta è telematica.
Il costo si calcola per voce: un importo per l’ispezione sul nominativo o sull’immobile e altri importi per ogni nota o titolo che apri nel dettaglio. Una ricerca su una casa con una storia lunga, che richiede di aprire molte note, costa quindi più di una semplice. Le tariffe in vigore si trovano nella sezione costi del servizio dell’Agenzia delle Entrate. I servizi privati che fanno la visura per tuo conto aggiungono un proprio compenso alle tasse.
Come leggere la visura: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni
La visura si presenta come un elenco di formalità, ognuna con data, numero di registro, tipo di atto e soggetti coinvolti. Le formalità sono di tre tipi:
Formalità | Cosa contiene | Esempi | Cosa guardare quando vendi |
Trascrizione | Atti che trasferiscono o vincolano la proprietà | Compravendita, donazione, accettazione di eredità, pignoramento, domanda giudiziale | Che l’ultimo atto di acquisto ti indichi “a favore”; che non ci siano pignoramenti o domande giudiziali |
Iscrizione | Garanzie sull’immobile | Ipoteca volontaria per mutuo, ipoteca giudiziale, ipoteca legale | Se ci sono ipoteche ancora attive e a favore di chi |
Annotazione | Modifiche o estinzioni di formalità precedenti | Cancellazione di ipoteca, restrizione, surroga | Che ogni ipoteca di un mutuo chiuso abbia la sua cancellazione annotata |
Il documento Il Sistema della Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate descrive l’annotazione come una formalità accessoria: rende noti i fatti o gli atti che estinguono o modificano formalità precedenti. Per chi vende è la riga che conta di più. Un’ipoteca senza la sua annotazione di cancellazione risulta ancora in piedi, anche se il mutuo l’hai finito di pagare anni fa.
Poi ci sono le diciture “a favore” e “contro”. In una compravendita l’acquirente è a favore e il venditore contro. In un’ipoteca il creditore, di solito la banca, è a favore e il debitore contro. Se trovi il tuo nome “contro” in un’iscrizione, vuol dire che su quel bene c’è un’ipoteca a tuo carico.
Se dalla visura emergono ipoteche, pignoramenti o vincoli
Una formalità pesante non vuol dire che la casa non si possa vendere. Vuol dire che va gestita prima o durante il rogito. Ecco i casi più frequenti.
Cosa trovi | Cosa significa | Come si procede di solito |
Ipoteca di un mutuo già estinto | La cancellazione non è stata annotata | Si chiede alla banca di attivare la cancellazione, verificando poi che risulti annotata |
Ipoteca di un mutuo ancora in corso | Il debito residuo grava sulla casa | Si estingue il mutuo con il prezzo di vendita al rogito, in accordo con banca e notaio |
Pignoramento trascritto | Un creditore ha avviato un’esecuzione | Serve un avvocato: la vendita va coordinata con il creditore e con la procedura |
Domanda giudiziale | È in corso una causa sulla proprietà | Va valutata con un legale prima di firmare qualsiasi impegno |
Catena degli atti interrotta | Manca un passaggio, spesso un’accettazione di eredità | Il notaio indica quale atto trascrivere per ricostruire la continuità |
Se ti stai chiedendo se la tua casa sia stata pignorata, la visura è il modo diretto per saperlo: il pignoramento immobiliare si trascrive nei registri e quindi compare tra le formalità. Se ne trovi uno, parlane subito con un avvocato esperto di esecuzioni immobiliari prima di firmare incarichi o proposte.
Il momento giusto per risolvere questi nodi è prima della proposta d’acquisto. Una volta accettata, la proposta ti impegna verso l’acquirente, e un vincolo scoperto dopo può far saltare la trattativa o costringerti a rinegoziare.
Casa ereditata: i controlli in più
Chi vende una casa ricevuta in eredità ha qualche passaggio in più. Come ricorda PMI.it nella sua guida alla vendita di case ereditate, servono la dichiarazione di successione e la voltura catastale, e il notaio chiede i documenti necessari prima del rogito.
La visura ipotecaria qui serve a tre controlli:
Gravami lasciati dal defunto. In una successione la visura aiuta a capire se sugli immobili ci sono ipoteche, pignoramenti o altri pesi, come spiega Diritto.it parlando di visure nelle successioni. Un vecchio mutuo o un debito non saldato del genitore possono essere ancora iscritti.
Accettazione dell’eredità trascritta. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale e non basta da sola. Perché la catena degli atti arrivi agli eredi, nei registri deve risultare anche l’accettazione dell’eredità, espressa o tacita. Il notaio controlla che ci sia e, se manca, ne cura la trascrizione prima o insieme alla vendita.
Tutti i coeredi. La ricerca per immobile mostra chi risulta titolare e per quali quote. Tutti i coeredi devono firmare la vendita, e la visura aiuta a evitare sorprese su quote dimenticate.
Anche gli atti molto vecchi meritano attenzione. Una casa rimasta in famiglia per generazioni può avere passaggi registrati solo su carta, quindi da cercare allo sportello. Per avere il quadro completo, leggi i nostri passaggi per vendere casa ereditata e gli errori da evitare nella vendita di un’eredità.
Quando fare la visura nel percorso di vendita
Il momento migliore è all’inizio, prima di pubblicare l’annuncio. Un percorso tipico è questo:
Prima della valutazione: visura catastale e ipotecaria per sapere cosa stai vendendo e in che condizioni giuridiche.
Prima dell’incarico di vendita: se ci sono formalità da sistemare, avvii subito cancellazioni o trascrizioni mancanti.
Prima della proposta: l’acquirente o la sua banca possono chiedere i documenti. Averli pronti rende la trattativa più rapida e più credibile.
Prima del rogito: il notaio fa la sua ispezione aggiornata. Se nel frattempo hai sistemato tutto, la data dell’atto non slitta.
Fatta per tempo, la visura non è un adempimento in più. È ciò che ti evita settimane di ritardo quando sei già vicino alla firma.
Il nostro punto di vista
Nelle vendite di case ereditate che seguiamo, i ritardi raramente dipendono dal mercato. Dipendono da carte che nessuno ha controllato in tempo: un’ipoteca di un mutuo chiuso vent’anni fa e mai cancellata, un’accettazione di eredità mai trascritta, una quota intestata a un parente che nessuno ricordava. Per questo partiamo dai documenti prima di fare qualsiasi annuncio. La visura ipotecaria ci dice se la casa è pronta per essere venduta o se prima va sistemato qualcosa. Quando c’è da intervenire, seguiamo noi dichiarazione di successione, pratiche ereditarie, catastali e urbanistiche, coordinandoci con il notaio. Poi viene la valutazione, che facciamo di persona con un sopralluogo e mai con una stima automatica online. Solo dopo arrivano foto e video professionali, a casa già in regola. Chi compra percepisce questa preparazione, e la trattativa procede senza intoppi. Le famiglie che gestiscono un’eredità hanno spesso già abbastanza pensieri. Il nostro lavoro è togliere di mezzo la burocrazia, così che la vendita diventi l’ultimo passo e non l’inizio di nuovi problemi. Francesco
Vendere casa con i documenti già in ordine
Se vuoi vendere una casa, ereditata o no, Eredicasa segue l’intero percorso: verifica dei documenti, valutazione con sopralluogo dal vivo, valorizzazione e pubblicità con foto e video professionali, fino alla gestione della trattativa e al rogito.
Se dalla visura sono emersi nodi da sciogliere, ce ne occupiamo con le nostre pratiche ereditarie, catastali e di successione. Se invece sei pronto a vendere, puoi chiederci la valutazione della tua casa con sopralluogo. Per un parere su un caso particolare c’è la nostra consulenza immobiliare.
Domande frequenti
Cosa significa “ipocatastale”?
“Ipocatastale” indica insieme le verifiche ipotecarie e quelle catastali. Le visure ipocatastali sono quindi la coppia di controlli che si fa su un immobile: dati del Catasto da una parte, atti e gravami dei registri immobiliari dall’altra. Si parla anche di imposte ipocatastali, cioè le imposte ipotecaria e catastale che si pagano su successioni e compravendite.
Come si scarica una visura storica di un immobile?
La visura catastale storica, con tutti i passaggi di intestazione e le variazioni dell’immobile, si richiede dai servizi catastali dell’Agenzia delle Entrate o allo sportello. Per la storia degli atti di proprietà serve invece l’ispezione ipotecaria per immobile. Per gli atti più vecchi, non informatizzati, bisogna andare al Servizio di pubblicità immobiliare competente.
Quanto costa una visura ipotecaria per un immobile?
Se l’immobile è tuo, anche solo per una quota, la consultazione personale online è gratuita. Per gli immobili di altri si pagano le tasse ipotecarie previste dalla tabella dell’Agenzia delle Entrate, con lo sconto del 20% se la richiesta è online. Il totale dipende da quante note apri nel dettaglio.
Come faccio a sapere se la mia casa è stata pignorata?
Fai un’ispezione ipotecaria sull’immobile o sul tuo codice fiscale: il pignoramento immobiliare viene trascritto e compare tra le formalità, con il creditore indicato “a favore”. Se ne trovi uno, rivolgiti subito a un avvocato esperto di esecuzioni immobiliari prima di prendere impegni di vendita.
Fonti
Raccomandati
Commenti