Tempi del rogito notarile: quanto si aspetta e quanto dura la firma
In una vendita senza complicazioni, tra la proposta accettata e il rogito passano di solito da uno a tre mesi. Al notaio bastano in genere due o tre settimane per preparare l’atto, una volta ricevuti tutti i documenti. La firma vera e propria dura meno di due ore. Quasi tutto il ritardo si accumula prima: documenti consegnati tardi, difformità catastali o urbanistiche, il mutuo dell’acquirente e, nelle case ereditate, una successione non ancora completata. Qui trovi i tempi di ogni fase, cosa li allunga e come organizzarti da venditore per firmare nella data concordata.
In breve
Dalla proposta al rogito: in condizioni normali da uno a tre mesi. Il mutuo, una casa ereditata o un’irregolarità catastale allungano i tempi.
Preparazione dell’atto: circa due o tre settimane dal momento in cui il notaio ha la documentazione completa. Con il mutuo serve qualche settimana in più.
Firma dal notaio: dai 30 ai 90 minuti, a seconda che ci sia o no un mutuo da stipulare insieme.
Termine per legge: nessuna norma fissa un tempo massimo tra compromesso e rogito. La data la scelgono le parti e la scrivono nel preliminare.
Dopo la firma: il notaio registra e trascrive l’atto e aggiorna il catasto, di regola entro 30 giorni.
Indice
I tempi del rogito, fase per fase
Chi chiede “quanto dura il rogito” vuole sapere, di solito, una di tre cose diverse: quanto tempo passa prima di arrivare dal notaio, quanto si resta seduti al tavolo il giorno della firma e quando l’atto è davvero chiuso negli uffici pubblici. Sono tre misure distinte, e conviene tenerle separate.
Fase | Tempo indicativo | Da cosa dipende |
Dalla proposta accettata al rogito | 1-3 mesi | Mutuo, provenienza dell’immobile, regolarità di catasto e urbanistica |
Verifiche del notaio presso gli uffici pubblici | 10-15 giorni lavorativi | Complessità dell’immobile e completezza dei documenti |
Preparazione dell’atto senza mutuo | 10-20 giorni | Documenti consegnati dal venditore |
Preparazione dell’atto con mutuo | 15-30 giorni | Perizia e delibera della banca |
Firma dal notaio | 30-90 minuti | Presenza del mutuo, numero delle parti |
Registrazione, trascrizione e voltura | Di regola entro 30 giorni dall’atto | Adempimenti curati dal notaio |
I dati sulla preparazione e sulla firma vengono dalle indicazioni pubblicate da studi notarili e dallo Studio Notarile Leso. Sono medie: ogni notaio, se gli porti le carte dell’immobile, ti dà una stima precisa per il tuo caso.
Quanto passa dal compromesso al rogito
La sequenza tipica di una compravendita è questa: proposta d’acquisto, accettazione, preliminare (il compromesso), rogito. A volte la proposta accettata contiene già tutti gli elementi del preliminare e si passa direttamente al mutuo o all’atto; altre volte si salta la proposta e si firma subito il compromesso, come spiega anche la guida di Banco BPM sulle fasi dell’acquisto.
Quasi sempre, nel compromesso o nella proposta le parti scrivono la data entro cui si farà il rogito. È una garanzia per chi compra, che ha già versato la caparra, ma è anche il calendario su cui il venditore organizza trasloco, cancellazione del mutuo residuo e consegna delle chiavi.
Per le vendite senza intoppi l’intervallo più frequente è di uno-tre mesi. Quando l’acquirente ha bisogno di un mutuo, la banca deve fare la perizia sull’immobile e deliberare il finanziamento, e passano settimane. Quando la casa arriva da una successione o da una donazione, o quando emergono irregolarità catastali o urbanistiche, i tempi si allungano ancora, come riporta la guida alla compravendita di NotaiOnline.
Il nostro consiglio pratico: non fissare la data del rogito “a sentimento”. Prima di firmare il preliminare chiedi al notaio quali verifiche servono per quell’immobile e fai chiedere alla banca dell’acquirente una stima dei tempi di istruttoria. È lo stesso suggerimento che dà lo Studio Notarile Chianese per evitare un termine troppo stretto. Se stai preparando il compromesso, la nostra guida su come preparare il preliminare di compravendita ti accompagna clausola per clausola.
Il termine del rogito nel preliminare: cosa prevede la legge
In Italia non esiste un termine massimo obbligatorio tra compromesso e rogito. Lo decidono acquirente e venditore e lo scrivono nel preliminare. Se una delle parti non lo rispetta, risponde secondo le regole generali sull’inadempimento del contratto (articoli 1453 e seguenti del codice civile), come chiarisce lo Studio Notarile Chianese nella stessa guida.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, nella sua guida sul preliminare, lo chiama termine di adempimento. Prima di quella data nessuno può pretendere di firmare la vendita se l’altro non è d’accordo. Dopo, sia chi compra sia chi vende può invitare l’altra parte a firmare, con un preavviso di almeno quindici giorni.
Due precisazioni utili per chi vende:
Un termine “entro e non oltre” non è per forza perentorio. Perché la scadenza faccia saltare il contratto deve essere chiaramente essenziale per le parti. Se per te la data conta davvero, per esempio perché devi comprare un’altra casa, fallo scrivere in modo esplicito con l’aiuto del notaio o di un consulente.
Se il preliminare è trascritto, la protezione ha una durata limitata. Il codice civile (art. 2645-bis) collega gli effetti della trascrizione alla data prevista per il definitivo. Chiedi al notaio quale scadenza vale nel tuo caso prima di spostare in avanti il rogito. Sui passaggi di registrazione del compromesso trovi i dettagli nella nostra guida per venditori su registrare il preliminare.
Quanto ci mette il notaio a preparare l’atto
I tempi del notaio dipendono dalla natura dell’operazione, dalla completezza dei documenti e dagli accertamenti richiesti: alcuni atti si preparano rapidamente, altri richiedono verifiche presso registri pubblici, enti, banche o professionisti, come spiega lo studio del Notaio Vellani.
In pratica, per una compravendita:
lo studio del Notaio Fiorentino indica che abitualmente l’atto si stipula entro tre settimane dalla ricezione della documentazione completa;
le verifiche presso gli uffici pubblici (visure ipotecarie e catastali, controlli sulla provenienza) richiedono mediamente 10-15 giorni lavorativi;
con il mutuo servono di solito 15-30 giorni invece di 10-20, perché il notaio deve coordinarsi con la banca.
Puoi sperare di accorciare queste verifiche? Poco, e non conviene. Il Notaio Carraffa di Roma ricorda che per gli atti immobiliari le verifiche preventive sono obbligatorie e che la deontologia notarile considera falsa efficienza una stipula non preceduta dalle ricerche necessarie. Quello che puoi accorciare, invece, è il tempo in cui il notaio aspetta le tue carte.
Quanto dura il rogito dal notaio il giorno della firma
Il giorno del rogito si va in studio con documento d’identità, codice fiscale e i mezzi di pagamento concordati. Il notaio legge l’atto ad alta voce, spiega le clausole e verifica che tutti le abbiano capite. Poi si firma.
Senza mutuo: in genere 30-45 minuti; lo Studio Leso parla di circa 30-40 minuti per lettura e firma.
Con mutuo: 60-90 minuti, perché nello stesso appuntamento si stipula anche il contratto di finanziamento con la banca.
Lo studio del Notaio Fiorentino indica per la stipula una forbice di 45-90 minuti. Conta qualche minuto in più se le parti sono numerose, come capita spesso con una casa ereditata da più fratelli: ogni coerede venditore deve essere presente o rappresentato da una procura.
Dopo la firma: registrazione, trascrizione e voltura
Con la firma la proprietà passa all’acquirente, ma il notaio ha ancora del lavoro da fare. Deve registrare l’atto, trascriverlo nei registri immobiliari e fare la voltura catastale, di regola entro 30 giorni.
I riferimenti di legge, ricostruiti nella guida di NotaiOnline sui tempi dell’atto già citata:
registrazione: l’art. 13 del D.P.R. 131/1986 prevede 30 giorni dalla data dell’atto. Dal 1° gennaio 2027 la materia passa al nuovo testo unico, il D.Lgs. 123/2025;
trascrizione: l’art. 2671 del codice civile chiede al notaio di curarla “nel più breve tempo possibile” e lo rende responsabile dei danni se lascia trascorrere 30 giorni dall’atto.
Per te venditore significa che, una volta firmato, gli adempimenti non ti richiedono altro tempo. Resta da organizzare la consegna dell’immobile alla data scritta nell’atto.
Cosa allunga i tempi del rogito
Secondo lo Studio Notarile Chianese, i ritardi dipendono quasi sempre da tre cause: documenti del venditore consegnati tardi, difformità urbanistiche o catastali, istruttoria bancaria. Ecco le situazioni che vediamo più spesso dal lato di chi vende:
Planimetria catastale non conforme allo stato di fatto. Un tramezzo spostato o una veranda chiusa vanno regolarizzati prima dell’atto. Nella nostra guida alla conformità urbanistica nella vendita spieghiamo come accorgersene in tempo.
Abusi edilizi o titoli mancanti. Possono rendere impossibile il rogito finché non vengono sanati: leggi i rischi di una vendita con abusi.
Agibilità assente. Non sempre blocca la vendita, ma va gestita nel preliminare: ne parliamo nella guida sulla vendita senza agibilità.
Mutuo residuo del venditore. L’ipoteca va cancellata o gestita contestualmente al rogito, coordinando due banche: ecco come fare per la cancellazione dell’ipoteca.
Perizia della banca dell’acquirente. Se il valore stimato è inferiore al prezzo, la delibera rallenta o si riapre la trattativa.
Successione incompleta. Nelle case ereditate è la causa di slittamento più frequente, e merita un capitolo a parte.
Come ricorda anche lo Studio Notarile Sartori, produrre i documenti in ritardo toglie al notaio il tempo per un’istruttoria approfondita e mette a rischio la puntualità del rogito.
Rogito di una casa ereditata: i passaggi da chiudere prima
Chi vende un immobile ricevuto in eredità deve completare alcuni passaggi prima che il notaio possa fissare la data.
Dichiarazione di successione. Va presentata entro un anno dall’apertura della successione ed è, come indica il Consiglio Nazionale del Notariato, condizione imprescindibile per poter disporre dei beni ricevuti. Nella prassi il notaio la chiede prima di fissare il rogito.
Accettazione dell’eredità trascritta. Il notaio verifica che la catena delle provenienze sia completa. Se manca la trascrizione dell’accettazione, va fatta prima o insieme all’atto di vendita.
Accordo tra coeredi. Tutti i comproprietari devono firmare, di persona o con procura. Un fratello che vive all’estero o un disaccordo sul prezzo pesano sui tempi più di qualsiasi verifica notarile.
Voltura catastale aggiornata e documenti dell’immobile in ordine, come per qualsiasi vendita.
C’è anche una novità che rassicura chi compra da un erede. La legge 182/2025 esclude, salvo casi specifici, la restituzione dell’immobile al legittimario leso. Si applica alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 e, per quelle precedenti, dal 18 giugno 2026, come riepiloga la guida alla compravendita di NotaiOnline. Il notaio ti dirà come si applica alla tua successione.
Il consiglio più utile? Parla con lo studio notarile prima di firmare il preliminare. Un anello mancante nelle trascrizioni, scoperto a ridosso del rogito, fa slittare la data. Per raccogliere le carte in anticipo usa la nostra lista documenti per la successione immobiliare e la guida ai documenti per vendere un immobile ereditato.
Un calendario realistico per chi vende
Ecco come si distribuiscono di solito le settimane in una vendita con mutuo dell’acquirente, partendo da documenti già in ordine.
Settimana 0: proposta accettata. Il venditore consegna al notaio scelto dall’acquirente atto di provenienza, planimetria, visure, dati sugli impianti e sull’eventuale mutuo residuo.
Settimane 1-2: compromesso. Si fissa la data del rogito tenendo conto dei tempi della banca. Il preliminare va registrato entro i termini.
Settimane 2-6: istruttoria del mutuo. La banca fa la perizia e delibera; nel frattempo il notaio avvia le visure.
Settimane 6-9: preparazione dell’atto. Il notaio riceve la delibera, completa le verifiche e invia la bozza alle parti.
Settimane 8-12: rogito. Firma, pagamento del saldo, consegna delle chiavi se prevista quel giorno.
Entro 30 giorni dopo: adempimenti. Registrazione, trascrizione, voltura.
Senza mutuo le fasi 3 e 4 si accorciano molto e si può arrivare all’atto in poche settimane. Con una successione ancora aperta, invece, bisogna aggiungere in testa il tempo per chiuderla. Per un cronoprogramma dettagliato, anche per la consegna dell’immobile, leggi la nostra guida alle tempistiche del trasferimento. E se la data dipende anche da come chiudi il prezzo, ti serve la guida sulla trattativa del prezzo della casa.
Il punto di vista di Eredicasa
Ogni settimana incontriamo venditori convinti che i tempi del rogito dipendano dal notaio. Quasi sempre non è così: il notaio lavora in fretta quando riceve un fascicolo completo. Le date slittano prima, quando una planimetria non corrisponde alla casa o una successione è rimasta a metà. Per questo, quando prendiamo in carico un immobile, partiamo dalle carte. Il nostro sopralluogo di valutazione si fa di persona, da un professionista che vede la casa, non da una stima automatica online: è lì che emergono le difformità da sistemare prima di cercare un acquirente. Poi seguiamo pratiche catastali, urbanistiche e successorie fino al rogito. Nelle case ereditate i ritardi più lunghi nascono dalle questioni di famiglia: coeredi lontani, decisioni da prendere insieme, documenti dispersi. Li affrontiamo con pazienza e metodo, perché un rogito puntuale si costruisce prima, non il giorno della firma. Francesco
Arrivare al rogito senza rinvii
Con Eredicasa la vendita è seguita in ogni fase: valutazione con sopralluogo dal vivo, foto e video professionali per la pubblicità, gestione delle trattative e assistenza nelle pratiche fino all’atto. Se l’immobile è ereditato, ci occupiamo anche della dichiarazione di successione e delle pratiche ereditarie e catastali, così il notaio riceve un fascicolo pronto.
Vuoi sapere quanto vale la tua casa e quanto manca per poterla vendere? Richiedi la valutazione con sopralluogo. Se prima devi sistemare la successione, trovi tutti i servizi nella pagina delle pratiche di successione e catastali.
Domande frequenti
Si può fare il rogito in una settimana?
Succede solo in casi particolari: niente mutuo, documenti già completi e verifiche senza sorprese. Il notaio deve comunque svolgere le visure obbligatorie, che richiedono alcuni giorni. In una compravendita normale conviene ragionare in settimane, non in giorni.
Chi sceglie il notaio e chi decide la data del rogito?
Di solito il notaio lo sceglie l’acquirente, che nella prassi ne paga anche l’onorario. La data la concordano le parti e la scrivono nel preliminare. Il notaio la conferma quando ha completato le verifiche.
Cosa succede se la data del rogito salta?
Se entrambe le parti sono d’accordo, si fissa una nuova data, meglio se per iscritto. Scaduto il termine, ciascuna parte può invitare l’altra a firmare con almeno quindici giorni di preavviso. Se una parte non adempie, si applicano le regole sull’inadempimento contrattuale: in questi casi rivolgiti al notaio o a un avvocato prima di prendere iniziative.
Quando lascio la casa dopo il rogito?
La data di consegna la decidono le parti nel preliminare e nell’atto: può coincidere con il giorno del rogito o essere successiva. Se ti serve qualche settimana per il trasloco, fallo scrivere chiaramente, con le condizioni concordate.
Una casa ereditata richiede più tempo per arrivare al rogito?
Sì, se la successione non è ancora chiusa: servono la dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità trascritta, oltre alla firma di tutti i coeredi. Se questi passaggi sono già fatti, i tempi sono quelli di una vendita ordinaria.
Fonti
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