Condono o sanatoria: differenze e cosa conta se vendi casa
Condono e sanatoria regolarizzano entrambi un abuso edilizio, ma in casi molto diversi. La sanatoria è una procedura ordinaria, sempre disponibile, che vale solo per opere che rispettano le regole urbanistiche ed edilizie: l’abuso riguarda la forma, cioè il permesso mancante, non la sostanza. Il condono è una misura straordinaria, aperta da leggi speciali per un periodo limitato, che perdona anche abusi sostanziali, cioè opere che le regole non le rispettavano. Oggi in Italia non si può presentare una nuova domanda di condono: si possono solo concludere quelle già depositate. Se devi vendere una casa, magari ereditata, conta soprattutto capire in quale dei due casi ricade la tua difformità, perché da questo dipendono i tempi, i costi e la serenità del rogito.
In breve
Sanatoria: procedura ordinaria del Testo unico edilizia (DPR 380/2001), per opere conformi alle regole. Oggi ha due strade: art. 36 per gli abusi totali, art. 36-bis per le difformità parziali.
Condono: sanatoria straordinaria per abusi sostanziali, prevista da tre leggi (1985, 1994, 2003). Le finestre sono chiuse: restano da definire solo le domande pendenti.
CILA in sanatoria: regolarizza lavori interni che richiedevano una CILA mai presentata, con una sanzione di 1.000 euro più i diritti comunali.
Vendita: si può vendere anche con un condono pendente, se l’atto riporta gli estremi della domanda e dei versamenti. Una difformità scoperta tardi, però, rallenta o fa saltare la trattativa.
Prima di mettere in vendita conviene ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e sistemare ciò che è sanabile.
Indice
Abuso formale o sostanziale: il punto che decide tutto
La distinzione più chiara l’ha data la Corte costituzionale nella sentenza 42/2023. L’accertamento di conformità, cioè la sanatoria, regolarizza abusi difettosi nella forma ma non nella sostanza, perché privi di danno urbanistico. Il condono, invece, è lo strumento con cui la legge, in via straordinaria e con regole ad hoc, sana abusi di natura sostanziale commessi entro una certa data.
Tradotto in un esempio concreto:
hai spostato una parete interna e aperto una porta senza presentare la pratica, ma l’intervento rispettava il regolamento edilizio di allora e quello di oggi: è un abuso formale, si sana;
un tuo familiare ha chiuso un balcone creando una nuova stanza, con un aumento di volume che il piano regolatore non consentiva: è un abuso sostanziale. Con la sanatoria ordinaria non si regolarizza; poteva farlo solo un condono, se la domanda è stata presentata a suo tempo.
C’è poi un terzo scenario, sempre più frequente nelle case costruite decenni fa: piccoli scostamenti di misura rispetto al progetto. Molti rientrano nelle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis e non sono nemmeno abusi. Come spiega LavoriPubblici nella sua analisi sulla sanatoria 2026, stato legittimo e tolleranze incidono sulla scelta tra ciò che può essere tollerato, sanato o resta insanabile.
Condono e sanatoria a confronto
Aspetto | Condono edilizio | Sanatoria edilizia |
Natura | Misura straordinaria, prevista da leggi speciali | Procedura ordinaria del DPR 380/2001 |
Quando si chiede | Solo nelle finestre aperte dalla legge (1985, 1994, 2003) | In qualsiasi momento |
Abusi interessati | Anche sostanziali (volumi, superfici non consentite), entro una data limite | Formali: opera conforme alle regole ma senza titolo o difforme dal titolo |
Requisito chiave | Abuso realizzato entro la data fissata dalla legge e domanda nei termini | Doppia conformità piena (art. 36) o attenuata (art. 36-bis) |
Costo pubblico | Oblazione fissata dalla legge di condono, più oneri | Contributo di costruzione doppio (art. 36) o sanzioni previste dall’art. 36-bis |
Si può chiedere oggi? | No, si concludono solo le domande già presentate | Sì |
Silenzio del Comune | Dipende dalla legge di condono e dalle norme regionali | Art. 36: rifiuto dopo 60 giorni. Art. 36-bis: assenso dopo 45 giorni (permesso) o 30 (SCIA) |
I tre condoni e le pratiche ancora aperte
In Italia si sono succeduti tre condoni, ricordati anche da Ingenio nella sua guida agli abusi formali e sostanziali. Secondo la ricostruzione di ieel le date limite erano queste:
Legge 47/1985: abusi ultimati entro il 1° ottobre 1983.
Legge 724/1994: abusi ultimati entro il 31 dicembre 1993.
Legge 326/2003: abusi ultimati entro il 31 marzo 2003, con domanda entro il 31 marzo 2004.
Per il primo condono, il testo della Legge 47/85 fissava un termine perentorio per la domanda, accompagnata dalla prova del versamento dell’oblazione. La stessa legge, come si legge su Normattiva, affida alle Regioni la disciplina del controllo e delle sanzioni nel rispetto dei principi statali: per questo l’esito e i tempi di una pratica di condono possono cambiare molto da una regione all’altra.
Il caso tipico che incontriamo nelle successioni è proprio questo: una domanda di condono presentata dai genitori trenta o quarant’anni fa e mai chiusa. Il Comune non ha rilasciato la concessione, magari aspetta integrazioni o un parere paesaggistico, e gli eredi spesso non sanno nemmeno che la pratica esiste. Ritrovarla significa chiedere l’accesso al fascicolo comunale: numero di protocollo, legge invocata, elaborati depositati, ricevute dei pagamenti.
E un nuovo condono?
Se ne parla a ogni legge di bilancio. Gli emendamenti per riaprire i vecchi condoni non sono entrati nella Manovra 2026, e per la Legge di Bilancio 2027 si lavora a una nuova proposta di riapertura dei termini del terzo condono, centrata soprattutto sulla Campania. A novembre 2026 nessun nuovo condono è legge. Chi vende non dovrebbe fermare tutto in attesa di una misura che potrebbe non arrivare: conviene lavorare con gli strumenti ordinari, che oggi sono più ampi di qualche anno fa.
La sanatoria oggi: art. 36 e 36-bis dopo il Salva Casa
Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) ha diviso la sanatoria ordinaria in due binari. Lo Studio 226-2024/P del Consiglio Nazionale del Notariato li analizza proprio in chiave di compravendita.
Art. 36: abusi totali, doppia conformità piena
Riguarda le opere realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità. L’opera deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Il testo dell’art. 36 del DPR 380/2001 subordina il permesso in sanatoria al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia; il Comune si pronuncia entro 60 giorni, e se tace la richiesta si intende respinta.
Art. 36-bis: difformità parziali, conformità attenuata
È la novità che interessa la maggior parte delle case in vendita. Copre le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi senza SCIA o difformi dalla SCIA. Secondo LavoriPubblici, qui la conformità urbanistica si valuta al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione. È la doppia conformità “attenuata” o asimmetrica descritta da Ingenio, che però non vale per gli abusi maggiori come le nuove costruzioni senza permesso.
L’altra differenza pratica riguarda i tempi: per l’art. 36-bis il Comune deve pronunciarsi entro 45 giorni sul permesso in sanatoria, 30 per la SCIA, e decorso il termine si forma il silenzio-assenso.
Cosa la sanatoria non copre
La sanatoria edilizia riguarda solo il profilo urbanistico-edilizio. Non regolarizza in automatico gli aspetti di altre normative, come quella paesaggistica, e se nel frattempo un nuovo piano regolatore vieta l’opera, l’abuso può diventare insanabile, come ricorda Trend Online. Una domanda presentata senza i presupposti non è neutra: il vademecum del Comune di Trento avverte che il rigetto può far partire d’ufficio ulteriori procedimenti, fino alla sanzione pecuniaria o al ripristino. Per questo la verifica tecnica va fatta prima, non dopo.
CILA in sanatoria: tempi, costi e passaggi
È la regolarizzazione più comune nelle case da vendere: bagno rifatto, cucina spostata, tramezzi demoliti, lavori di manutenzione straordinaria fatti senza comunicazione. L’art. 6-bis, comma 5, del DPR 380/2001 prevede per la mancata CILA una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, come riportato nella risposta di Regione Lombardia pubblicata dall’Ordine degli Architetti di Milano.
A questa si aggiungono i diritti di segreteria, che ogni Comune fissa da sé: a Padova, per esempio, la delibera sui diritti di segreteria prevede 50,00 euro per una CILA ordinaria e 100,00 euro per una CILA a sanatoria. Poi ci sono l’onorario del tecnico e, se cambia la distribuzione interna, l’aggiornamento della planimetria catastale.
I passaggi sono quasi sempre questi:
Sopralluogo e rilievo dello stato di fatto.
Confronto con l’ultimo titolo depositato in Comune.
Relazione asseverata ed elaborati grafici del tecnico.
Deposito della pratica allo sportello edilizio e pagamento della sanzione.
Aggiornamento catastale, se la planimetria non corrisponde più.
Sui tempi: la CILA è una comunicazione, non un permesso da attendere. Il tempo dipende soprattutto da quanto serve per recuperare i documenti in archivio e preparare gli elaborati. Nei Comuni dove l’accesso agli atti è lento, la ricerca del fascicolo può richiedere più della pratica stessa: è il motivo per cui conviene partire prima di firmare una proposta d’acquisto.
Vendere casa con un condono o una sanatoria
Cosa chiede la legge al rogito
L’art. 46 del DPR 380/2001 prevede la nullità degli atti di vendita che non riportano gli estremi del titolo edilizio. Con la sentenza n. 8230/2019 le Sezioni Unite della Cassazione hanno definito questa nullità “testuale”, come approfondisce la Fondazione Italiana del Notariato: conta che il titolo esista e sia citato nell’atto. Questo non significa che le difformità siano irrilevanti. L’acquirente, la sua banca e il suo tecnico le cercheranno, e una difformità scoperta a trattativa avviata diventa leva per abbassare il prezzo o motivo per ritirarsi. Ne parliamo nella guida su vendita con abusi e nullità del rogito.
Con un condono pendente
Si può vendere. Il notaio può ricevere l’atto anche quando non c’è ancora il titolo, se è pendente una domanda di condono da allegare all’atto. Secondo NF Notai servono gli estremi della domanda (Comune, data, protocollo), gli estremi dei versamenti di oblazione e oneri e, per gli immobili vincolati, la prova della richiesta di parere. Il notaio verifica i presupposti ma non può garantire l’esito della pratica: il rischio passa a chi compra. Chiudere il condono prima della vendita, quando è possibile, rende la casa più facile da vendere e da finanziare con un mutuo, perché le banche non applicano tutte lo stesso criterio alle pratiche ancora aperte.
Con una difformità sanabile
La sanatoria può essere chiesta dall’attuale proprietario e i costi restano a carico di chi la presenta. In pratica la scelta è tra regolarizzare prima della vendita o trattare con l’acquirente. Regolarizzare prima quasi sempre conviene: si vende un immobile pulito, si tiene il controllo dei tempi e si evita che il preventivo della sanatoria diventi uno sconto sul prezzo.
I documenti da preparare
Per ricostruire lo stato legittimo, LavoriPubblici indica il fascicolo edilizio con titoli ed elaborati, i titoli successivi, gli eventuali provvedimenti di sanatoria o condono e, quando serve, la documentazione catastale di primo impianto. Un condono rilasciato correttamente legittima l’opera come un titolo originario, nei limiti del provvedimento. In pratica:
licenza, concessione o permesso originario e tutte le varianti;
CILA, SCIA o DIA successive;
concessione in sanatoria o domanda di condono con ricevute dei pagamenti;
planimetria catastale aggiornata e visura;
eventuali pareri per vincoli paesaggistici o storici (per gli immobili tutelati vedi anche la guida su beni culturali e vendita).
Trovi il percorso completo nella nostra guida allo stato legittimo dell’immobile e nella checklist di due diligence prima di vendere.
Casa ereditata: perché il problema emerge proprio ora
Nelle case ereditate le difformità sono frequenti per una ragione semplice: chi ha fatto i lavori non c’è più e gli eredi conoscono la casa ma non la sua storia edilizia. La veranda chiusa negli anni Ottanta, il sottotetto reso abitabile, il condono presentato e mai seguito: tutto viene a galla quando un acquirente chiede i documenti o il suo tecnico confronta i disegni con lo stato di fatto.
Con più eredi c’è un passaggio in più: la domanda di sanatoria, i costi e la scelta tra regolarizzare o vendere così come si trova vanno decisi insieme. Meglio farlo prima di firmare il preliminare di compravendita, quando ogni impegno sullo stato urbanistico diventa una promessa all’acquirente. Anche il ruolo del notaio è più semplice se arriva al rogito un fascicolo già completo.
Il nostro punto di vista
Nelle case che valutiamo, la domanda “condono o sanatoria?” arriva quasi sempre tardi: quando c’è già un acquirente interessato e il suo tecnico ha trovato qualcosa che non torna. A quel punto ogni settimana di attesa pesa sul prezzo e sulla fiducia. Per questo la valutazione la facciamo di persona, con un sopralluogo, e non con una stima automatica online. Guardare la casa dal vivo e confrontarla con le carte è l’unico modo per capire subito se una parete spostata è un abuso formale da sistemare con una CILA in sanatoria, se un ampliamento ricade in un vecchio condono da chiudere o se tutto rientra nelle tolleranze. Nelle successioni il nodo è spesso familiare prima che tecnico: più eredi, opinioni diverse, documenti sparsi. Seguiamo insieme la dichiarazione di successione, le pratiche catastali e urbanistiche e la vendita, così chi eredita non deve coordinare da solo professionisti diversi. Una casa con lo stato legittimo in ordine si presenta meglio, si fotografa e si promuove con sicurezza e arriva al rogito senza sorprese. È il lavoro che preferiamo fare prima, non a trattativa aperta. Francesco
Regolarizzare e vendere con un solo interlocutore
Se hai ereditato una casa o vuoi venderla e temi che ci siano difformità, possiamo partire dalla verifica: sopralluogo, ricostruzione dei titoli, pratiche urbanistiche, edilizie e catastali, fino alla dichiarazione di successione quando serve. Scopri le nostre pratiche ereditarie, catastali e urbanistiche.
Quando la documentazione è in ordine, ci occupiamo della vendita del tuo immobile: valutazione dal vivo, foto e video professionali, pubblicità e assistenza nella trattativa fino al rogito. Se prima vuoi un parere sul tuo caso, c’è la nostra consulenza immobiliare.
Domande frequenti
Posso ancora presentare una domanda di condono?
No. Le finestre dei tre condoni (1985, 1994 e 2003) sono chiuse e a novembre 2026 nessuna nuova legge le ha riaperte. Si possono però portare a conclusione le domande già presentate, integrando i documenti chiesti dal Comune e completando i pagamenti.
Quanto costa una CILA in sanatoria?
La sanzione prevista dall’art. 6-bis del DPR 380/2001 è di 1.000 euro. Si aggiungono i diritti di segreteria del Comune (a Padova 100,00 euro per la CILA a sanatoria), l’onorario del tecnico e, se serve, l’aggiornamento catastale.
Si può vendere una casa con un condono non ancora rilasciato?
Sì, se nell’atto sono indicati gli estremi della domanda e dei versamenti e, per gli immobili vincolati, la richiesta di parere. Il rischio di un eventuale diniego passa però all’acquirente, e alcune banche chiedono la pratica conclusa per concedere il mutuo: chiuderla prima rende la vendita più semplice.
Che differenza c’è tra art. 36 e art. 36-bis?
L’art. 36 vale per opere senza permesso o in totale difformità e richiede la conformità alle regole sia di allora sia di oggi; se il Comune tace per 60 giorni, la domanda è respinta. L’art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, vale per le difformità parziali, chiede la conformità urbanistica attuale e quella edilizia dell’epoca, e prevede il silenzio-assenso dopo 45 o 30 giorni.
Chi paga la sanatoria quando si vende casa?
La paga chi la presenta, di solito il proprietario che vende. Se la difformità emerge durante la trattativa, le parti possono accordarsi diversamente, ma in genere il costo finisce per tradursi in uno sconto sul prezzo.
Fonti
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