CILA o SCIA: differenze, quando servono e cosa cambia se vendi

3 giorni fa

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Tramezzo in costruzione in un appartamento italiano

La differenza tra CILA e SCIA sta nel tipo di lavoro che fai. La CILA serve per gli interventi “leggeri” che non toccano le strutture portanti, non cambiano i prospetti e non aumentano i volumi: spostare un tramezzo, rifare il bagno, rinnovare gli impianti. La SCIA serve quando l’intervento è più pesante, per esempio se riguarda parti strutturali o è una ristrutturazione edilizia. Cambiano anche i controlli: con la CILA i lavori partono subito e il Comune vigila come di consueto, con la SCIA il Comune ha 30 giorni per verificare la pratica e, se mancano i requisiti, bloccare i lavori. Se pensi di vendere casa, quella pratica (o la sua assenza) finirà sul tavolo del notaio. Qui sotto trovi cosa serve, quanto costa e cosa rischi se sbagli titolo.

In breve

CILA: comunicazione asseverata da un tecnico per la manutenzione straordinaria “leggera”, senza interventi sulle strutture, sui prospetti o sulla volumetria.
SCIA: segnalazione per interventi di maggiore impatto, come la manutenzione straordinaria sulle parti strutturali e le ristrutturazioni edilizie non soggette a permesso di costruire.
Tempi: con entrambe i lavori possono iniziare subito, ma sulla SCIA il Comune ha 30 giorni per intervenire. La SCIA alternativa al permesso di costruire va presentata almeno 30 giorni prima dei lavori.
Sanzioni: senza CILA paghi 1.000 euro (333,33 euro se la presenti spontaneamente a lavori in corso); senza SCIA la sanzione è il triplo dell’aumento di valore dell’immobile, mai meno di 1.032 euro.
Vendita: un intervento eseguito senza il titolo giusto pesa sulla conformità urbanistica della casa e può rallentare o complicare il rogito.

Indice

CILA e SCIA a confronto
Quando basta la CILA
Quando serve la SCIA
Chi presenta la pratica e dove
Quanto costa una CILA o una SCIA
Lavori senza pratica: sanzioni e sanatoria
Durata della CILA e modifiche in corso d’opera
Perché CILA e SCIA contano quando vendi casa
Il punto di vista di Eredicasa
Vendere una casa con i lavori in regola
Domande frequenti
Fonti

CILA e SCIA a confronto

Il punto di partenza è il Testo Unico dell’Edilizia, il D.P.R. 380/2001. La CILA è disciplinata dall’art. 6-bis e ha carattere residuale: copre tutto ciò che non rientra nell’edilizia libera e non richiede né SCIA né permesso di costruire. La SCIA è regolata dall’art. 22 e segue la procedura dell’art. 19 della Legge 241/1990.

In pratica non scegli tu il titolo: lo decide la categoria dell’intervento definita dall’art. 3 del Testo Unico (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica). Lo stesso lavoro può cambiare regime se tocca le strutture o i prospetti.

Aspetto	CILA	SCIA
Norma di riferimento	Art. 6-bis D.P.R. 380/2001	Art. 22 D.P.R. 380/2001 e art. 19 L. 241/1990
Interventi tipici	Manutenzione straordinaria “leggera”, tramezzi, bagni, impianti	Interventi su parti strutturali, ristrutturazione edilizia non soggetta a permesso
Inizio lavori	Subito, dalla presentazione	Subito, dalla presentazione (SCIA ordinaria)
Controllo del Comune	Potere di vigilanza ordinario	Verifica entro 30 giorni, con possibile divieto di proseguire
Documenti	Elaborato progettuale e asseverazione del tecnico	Relazione asseverata del tecnico e progetto
Durata	Nessuna durata fissata dalla legge statale	Titolo con durata; la SCIA alternativa vale 3 anni
Varianti	Non previste: serve una nuova comunicazione	Ammesse nei limiti di legge
Sanzione se manca	1.000 euro (333,33 euro se tardiva in corso d’opera)	Triplo dell’aumento del valore venale, minimo 1.032 euro

Una precisazione utile: la sigla SCIA si usa anche per avviare un’attività economica allo sportello SUAP. Qui parliamo solo della SCIA edilizia, quella che si presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia.

Quando basta la CILA

La CILA riguarda la manutenzione straordinaria “leggera” dell’art. 3, comma 1, lettera b: interventi che non alterano la volumetria complessiva, non cambiano in modo urbanisticamente rilevante la destinazione d’uso, non modificano sagoma e prospetti e non riguardano le parti strutturali dell’edificio.

Rientrano di solito nella CILA, come elencato in una guida tecnica sui due titoli:

la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo “leggeri”;
l’eliminazione delle barriere architettoniche che non rientra nell’edilizia libera;
il rinnovo e la sostituzione di parti degli edifici non strutturali;
la realizzazione e l’integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici;
il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con variazione delle superfici, purché non cambi la volumetria complessiva e resti la destinazione d’uso originaria.

Tradotto nei lavori di una casa normale: abbattere o costruire un tramezzo interno senza toccare i muri portanti, ridistribuire gli spazi, spostare la cucina, rifare il bagno con nuovi scarichi, rinnovare l’impianto elettrico o idraulico. Anche l’aggiornamento degli impianti tecnologici ricade spesso qui: se la casa è datata e vuoi intervenire anche sul riscaldamento o sul raffrescamento, conviene pianificare prima quale impianto rifare e in che ordine, come spiega questa guida sugli impianti di climatizzazione in case datate, così la pratica descrive tutto il lavoro in una volta.

Una cosa da sapere: le regioni possono ampliare l’elenco degli interventi liberi o soggetti a CILA, e il regolamento edilizio del tuo Comune può aggiungere indicazioni proprie. Il tecnico che assevera la pratica parte proprio da lì.

Quando serve la SCIA

La SCIA entra in gioco quando l’intervento ha un impatto maggiore. Secondo la stessa ricognizione dei titoli edilizi, è richiesta per:

la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo che riguardano le parti strutturali;
le ristrutturazioni edilizie diverse da quelle soggette a permesso di costruire.

Esempi concreti: aprire un varco in un muro portante, sostituire un solaio, consolidare le strutture, ristrutturare un appartamento intervenendo anche sugli elementi portanti. Sono lavori che richiedono un’analisi tecnica più approfondita e una documentazione più corposa, anche per gli aspetti antisismici.

Con la SCIA ordinaria i lavori possono partire dal giorno della presentazione. Il Comune però ha 30 giorni per verificare la pratica e, se mancano i requisiti, può vietare la prosecuzione dell’attività. Superato quel termine, il titolo tende a stabilizzarsi. È il motivo per cui molti tecnici, sui cantieri più delicati, preferiscono attendere qualche settimana prima di demolire.

La SCIA alternativa al permesso di costruire

Esiste anche una SCIA “rafforzata”, prevista dall’art. 23 del Testo Unico. Permette di realizzare con una segnalazione alcuni interventi che altrimenti richiederebbero il permesso di costruire, come le ristrutturazioni pesanti dell’art. 10. La differenza è che non consente l’avvio immediato dei lavori.

Secondo la circolare dell’Ordine degli Architetti di Roma del 22 dicembre 2025, la SCIA alternativa va depositata almeno 30 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori e ha una validità di 3 anni. Quindi sì, in certi casi la SCIA può sostituire il permesso di costruire, ma con tempi e responsabilità più simili a quelli del permesso.

Chi presenta la pratica e dove

In entrambi i casi la pratica la presenta il committente, cioè chi ha un diritto reale sull’immobile (il proprietario, ma anche l’usufruttuario), insieme a un tecnico abilitato: geometra, architetto o ingegnere.

L’ufficio è lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l’immobile. A seconda del Comune, la pratica si invia per via telematica, via PEC o a mano. A Roma, per esempio, la CILA viene trasmessa per via telematica sul portale SUET.

Cosa serve, in sostanza:

Per la CILA: un elaborato progettuale e l’asseverazione del tecnico, che attesta la conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, il rispetto delle norme antisismiche ed energetiche e l’assenza di interventi sulle parti strutturali. Vanno indicati anche i dati dell’impresa che esegue i lavori.
Per la SCIA: una relazione asseverata dal tecnico, con gli elaborati progettuali e, quando l’intervento tocca le strutture, la documentazione strutturale richiesta.
Per entrambe: la ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria e, se dovuti, degli oneri.

Se la casa è stata ereditata e ci sono più coeredi, conviene chiarire prima chi firma come committente. Una successione non ancora definita o una comproprietà litigiosa sono tra i motivi più comuni per cui un cantiere resta fermo.

Quanto costa una CILA o una SCIA

Non esiste un prezzo unico. Il costo totale dipende da tre voci: la parcella del tecnico (che varia con rilievi, relazioni, calcoli e complessità), i diritti di segreteria del Comune e, per alcuni interventi, il contributo di costruzione.

I diritti di segreteria li fissa ogni Comune. A titolo di esempio, al Comune di Formigine (MO) gli importi riportati sono:

Pratica al Comune di Formigine	Diritti di segreteria
CILA ordinaria	100 euro
CILA a sanatoria	150 euro
SCIA per manutenzione straordinaria	100 euro
SCIA per ristrutturazione edilizia	250 euro
SCIA per restauro e risanamento conservativo	600 euro
SCIA per ristrutturazione con demolizione e ricostruzione	600 euro

Quando sono dovuti, si aggiungono gli oneri. Il Comune di Piacenza, per esempio, chiede di pagare contributo di costruzione ed eventuali sanzioni al momento della presentazione di CILA e SCIA: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione, monetizzazioni e parcheggi pertinenziali. Per il tuo caso, il tariffario aggiornato è sulla pagina dello Sportello Unico Edilizia del tuo Comune.

Lavori senza pratica: sanzioni e sanatoria

Sbagliare titolo, o non presentarlo, ha un costo preciso. Le sanzioni del Testo Unico sono:

CILA non presentata: 1.000 euro, ridotti a 333,33 euro se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono in corso;
SCIA non presentata: il triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile dovuto alle opere, e comunque non meno di 1.032 euro, secondo l’art. 37 del D.P.R. 380/2001 come modificato dal decreto Salva-Casa.

La buona notizia è che molti interventi si possono regolarizzare. Le opere eseguite senza SCIA, o in difformità da essa, possono ottenere l’accertamento di conformità semplificato previsto dal nuovo art. 36-bis, a condizione che siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento del deposito della SCIA in sanatoria e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. Per i lavori leggeri si usa invece la CILA tardiva o in sanatoria: ne parliamo nella nostra guida alla CILA in sanatoria per vendere casa.

Se hai il dubbio che in casa ci siano opere non dichiarate, la persona giusta da sentire è un tecnico abilitato, che confronta lo stato reale con l’ultimo titolo depositato in Comune prima di qualunque decisione.

Tecnico che misura una parete durante un sopralluogo

Durata della CILA e modifiche in corso d’opera

La legge statale non fissa per la CILA né una durata né un obbligo di chiusura, anche se alcuni regolamenti comunali chiedono di comunicare la fine dei lavori. Non prevede nemmeno un meccanismo di variante: se cambi il progetto durante il cantiere, devi presentare una nuova comunicazione o aggiornare la precedente prima di eseguire le modifiche. Se le hai già realizzate, ricadi nella comunicazione tardiva, con la relativa sanzione.

Con la SCIA il quadro è diverso: oltre a regolare i propri interventi, la SCIA si usa anche per le varianti in corso d’opera ai permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici, volumetrie, destinazione d’uso o categoria edilizia.

Perché CILA e SCIA contano quando vendi casa

Chi compra non acquista solo metri quadri, ma anche la storia edilizia dell’immobile. Al rogito il notaio e il tecnico dell’acquirente verificano che lo stato di fatto corrisponda all’ultimo titolo depositato e alla planimetria catastale. Un tramezzo spostato senza CILA, un bagno ricavato senza comunicazione o un’apertura nel muro portante senza SCIA emergono quasi sempre in quel momento.

Le conseguenze tipiche sono tre: la banca dell’acquirente rallenta il mutuo, il compratore chiede uno sconto per coprire la sanatoria, oppure la firma slitta finché la pratica non è chiusa. Per questo conviene muoversi prima di mettere la casa sul mercato:

recupera i titoli edilizi dell’immobile con l’accesso agli atti in Comune;
fai confrontare a un tecnico lo stato reale con progetti e planimetria catastale;
regolarizza le difformità con la pratica corretta (CILA tardiva, SCIA in sanatoria, aggiornamento catastale);
raccogli il tutto nel fascicolo di vendita, insieme alle certificazioni degli impianti.

Nella nostra guida alla conformità urbanistica nella vendita trovi i controlli passo per passo, mentre la checklist di due diligence immobiliare ti aiuta a non dimenticare nulla. Per le case ereditate, dove spesso nessuno degli eredi conosce i lavori fatti negli anni, vale la pena partire dall’elenco dei documenti per vendere una casa ereditata.

Il punto di vista di Eredicasa

Nelle case che ci vengono affidate, soprattutto quelle ereditate, la domanda “CILA o SCIA?” arriva quasi sempre al contrario: non prima dei lavori, ma anni dopo, quando qualcuno ha già abbattuto un muro o rifatto un bagno e nessuno sa se sia stata presentata una pratica. Spesso chi ha eseguito i lavori non c’è più, e gli eredi si trovano a rispondere di scelte che non hanno fatto. Per questo partiamo sempre da un sopralluogo dal vivo. Una stima automatica online non può vedere un tramezzo spostato né confrontarlo con la planimetria depositata; un professionista in casa sì. Da lì capiamo subito se la vendita può procedere così com’è o se serve prima sistemare qualcosa. Quando serve, seguiamo noi le pratiche catastali, urbanistiche ed edilizie insieme alla successione, così la casa arriva sul mercato con i documenti in ordine. Una casa regolare si presenta meglio, si fotografa e si racconta meglio, e soprattutto arriva al rogito senza sorprese. È il modo in cui difendiamo il valore dell’immobile e la serenità della famiglia. Francesco

Vendere una casa con i lavori in regola

Se stai preparando la vendita di una casa, ereditata o no, e hai dubbi sui lavori fatti negli anni, possiamo seguirti dall’inizio: valutazione con sopralluogo, verifica della situazione documentale, pratiche urbanistiche, edilizie e catastali, dichiarazione di successione quando serve, fino alla pubblicità con foto e video professionali e alla trattativa.

Scopri le nostre pratiche urbanistiche, catastali e di successione oppure richiedi una consulenza immobiliare per capire da dove partire.

Domande frequenti

La SCIA può sostituire il permesso di costruire?

Sì, in alcuni casi. La SCIA alternativa prevista dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001 permette di eseguire con una segnalazione alcuni interventi altrimenti soggetti a permesso, come le ristrutturazioni pesanti. Va però depositata almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori e ha una validità di 3 anni.

Cosa succede dopo aver presentato la SCIA?

Con la SCIA ordinaria puoi iniziare i lavori dal giorno della presentazione. Il Comune ha 30 giorni per controllare la pratica e, se mancano i requisiti, può vietare la prosecuzione dei lavori. Trascorso quel termine, il titolo tende a consolidarsi.

Quanto costa fare una CILA per ristrutturare?

Il costo è la somma della parcella del tecnico, che dipende da rilievi e complessità, e dei diritti di segreteria del Comune, a cui si aggiungono gli oneri quando dovuti. Come riferimento, a Formigine i diritti di segreteria per una CILA ordinaria sono 100 euro. Gli importi del tuo Comune sono sul sito dello Sportello Unico Edilizia.

Posso vendere casa se mancano CILA o SCIA per lavori già fatti?

In molti casi la situazione si può regolarizzare prima del rogito con una CILA tardiva o una SCIA in sanatoria, pagando la sanzione prevista. Serve un tecnico che confronti lo stato reale con l’ultimo titolo depositato. Sistemare prima di mettere in vendita evita trattative al ribasso e rinvii dal notaio.

La CILA scade?

La legge statale non fissa una durata per la CILA né un obbligo di chiusura, ma alcuni regolamenti comunali chiedono la comunicazione di fine lavori. Non prevede varianti: se modifichi il progetto, devi presentare una nuova comunicazione prima di eseguire le modifiche.