Imposta di registro nella compravendita: aliquote e chi paga
Quando compri casa da un privato paghi l’imposta di registro. L’aliquota è del 9% se l’acquisto non ha agevolazioni e del 2% se hai i requisiti “prima casa”. In entrambi i casi l’importo minimo è di 1.000 euro, e si aggiungono imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna. Se invece compri da un’impresa che vende con IVA, il registro diventa fisso a 200 euro. Di regola paga chi acquista e il versamento lo fa il notaio al momento del rogito. Spesso poi l’imposta non si calcola sul prezzo ma sul valore catastale, e la differenza può valere migliaia di euro. Qui sotto trovi aliquote, calcoli ed esempi, e cosa cambia per chi vende, anche quando la casa è ereditata.
In breve
Aliquote principali: 9% senza agevolazioni, 2% con i benefici prima casa, con un minimo di 1.000 euro. Sui terreni agricoli acquistati da chi non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale si sale al 15%.
Chi paga: di solito l’acquirente. Per legge però notaio e parti rispondono in solido verso il Fisco.
Base di calcolo: tra privati, per le abitazioni, puoi chiedere il “prezzo-valore”, cioè calcolare l’imposta sul valore catastale invece che sul prezzo.
Quando c’è l’IVA: se vende un’impresa costruttrice o di ristrutturazione nei casi previsti, registro, ipotecaria e catastale costano 200 euro ciascuna e l’IVA si versa al venditore.
Chi vende non paga l’imposta di registro sul rogito. Chi vende una casa ereditata deve però avere in ordine successione, voltura e catasto, altrimenti la compravendita si blocca.
Indice
Che cos’è l’imposta di registro e quando si versa
L’imposta di registro è il tributo dovuto allo Stato per registrare un atto. Nella compravendita di un immobile l’atto è il rogito notarile, e la registrazione lo rende opponibile e tracciato nei pubblici registri. Insieme al registro si pagano altre due imposte: l’ipotecaria, per la trascrizione nei registri immobiliari, e la catastale, per la voltura dell’intestazione in catasto.
Non devi presentarti in un ufficio né compilare un F24. Secondo l’Agenzia delle Entrate, le imposte sull’acquisto sono versate dal notaio quando registra l’atto. In pratica il notaio ti comunica prima del rogito l’importo esatto, lo incassa da te il giorno della firma (di solito con assegno circolare o bonifico) e lo versa con la registrazione telematica.
Il meccanismo dell’autoliquidazione, con cui l’imposta viene calcolata e versata da chi registra l’atto, è stato inserito di recente nel testo unico: la modifica all’articolo 41 del D.P.R. 131/1986 pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo ha messo nero su bianco. Per chi compra o vende cambia poco: il conteggio resta compito del notaio, che ne risponde.
C’è un passaggio che anticipa una parte dell’imposta: il contratto preliminare. Se lo firmate e lo registrate, l’imposta pagata sulle somme versate come caparra o acconto si scomputa poi da quella dovuta al rogito. Su tempi e costi della registrazione del compromesso trovi una guida dedicata: registrare il preliminare di vendita.
Aliquote dell’imposta di registro nel 2026
La tabella riassume i casi più frequenti nella compravendita di abitazioni. I valori sono quelli indicati dall’Agenzia delle Entrate nella guida alle imposte sull’acquisto di casa e dal Consiglio Nazionale del Notariato negli aspetti fiscali.
Chi vende e tipo di acquisto | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | IVA |
Privato (o impresa in esenzione IVA), senza agevolazioni | 9%, minimo 1.000 euro | 50 euro | 50 euro | No |
Privato (o impresa in esenzione IVA), con agevolazioni prima casa | 2%, minimo 1.000 euro | 50 euro | 50 euro | No |
Impresa costruttrice o di ripristino con IVA, senza agevolazioni | 200 euro | 200 euro | 200 euro | 10% |
Impresa costruttrice o di ripristino con IVA, prima casa | 200 euro | 200 euro | 200 euro | 4% |
Terreno agricolo acquistato da chi non è coltivatore diretto o IAP | 15% | Secondo il caso | Secondo il caso | No |
Due dettagli che spesso sfuggono. Il primo: il minimo di 1.000 euro vale sia al 9% sia al 2%, come ricorda il Notariato nella scheda sull’acquisto di un’abitazione. Su una casa piccola con rendita bassa, quindi, potresti pagare 1.000 euro anche se il calcolo darebbe meno. Il secondo: quando il registro è proporzionale, ipotecaria e catastale scendono a 50 euro. Quando il registro è fisso, salgono a 200 euro ciascuna. Nel caso IVA, quindi, paghi 600 euro di imposte fisse più l’IVA.
Chi paga l’imposta di registro nella compravendita
La risposta pratica è semplice: paga l’acquirente. È la prassi in tutta Italia, e nel preliminare la clausola sulle spese di registrazione e di notaio a carico di chi compra è quasi sempre presente.
La risposta giuridica è più sfumata. L’articolo 57 del testo unico sull’imposta di registro stabilisce che dell’imposta principale rispondono in solido il notaio che ha rogato l’atto e le parti contraenti, quindi anche il venditore. Cosa significa per te? Che l’accordo su chi paga vale tra voi, ma davanti al Fisco più soggetti restano obbligati. Se il notaio ha versato quanto dovuto, il problema non si pone. Se invece l’Agenzia rettifica il valore o contesta un’agevolazione, la richiesta può arrivare a più parti.
Questa seconda ipotesi riguarda soprattutto la decadenza dalle agevolazioni prima casa. Se l’acquirente dichiara requisiti che non ha, o non li rispetta dopo il rogito, deve pagare la differenza d’imposta con sanzioni e interessi. In quel caso il debito è suo, perché nasce da una sua dichiarazione.
In sintesi:
Al rogito l’acquirente consegna al notaio l’importo di registro, ipotecaria e catastale.
Il notaio registra l’atto e versa le imposte.
Il venditore non versa l’imposta di registro, ma firma un atto in cui le dichiarazioni sul prezzo devono essere veritiere.
Se vuoi capire meglio cosa controlla il notaio e quali tutele dà a chi vende, leggi il ruolo del notaio nella vendita.
Come si calcola: prezzo o valore catastale
La base imponibile ordinaria è il prezzo dichiarato nell’atto. Per le compravendite tra privati che riguardano abitazioni e pertinenze, l’acquirente persona fisica può però chiedere al notaio il sistema del prezzo-valore. Con questo sistema l’imposta si calcola sul valore catastale, ottenuto rivalutando la rendita catastale e moltiplicandola per i coefficienti di legge, come spiega l’Agenzia delle Entrate. Nell’atto va comunque indicato il prezzo reale pagato.
La formula è questa:
Prima casa: rendita catastale × 1,05 × 110, secondo la guida dell’Agenzia sui benefici prima casa.
Altre abitazioni: rendita catastale × 1,05 × 120.
Se la rendita ti è poco chiara, abbiamo spiegato come si calcola il valore catastale e a cosa serve ai fini fiscali. La rendita si legge nella visura catastale.
Esempio 1: prima casa da privato
Compri da un privato un appartamento a 200.000 euro, con rendita catastale di 800 euro, e hai i requisiti prima casa.
Valore catastale: 800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro
Imposta di registro al 2%: 1.848 euro
Ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 euro
Totale imposte: 1.948 euro
Esempio 2: stessa casa, senza agevolazioni
Stesso appartamento, ma è la tua seconda casa.
Valore catastale: 800 × 1,05 × 120 = 100.800 euro
Imposta di registro al 9%: 9.072 euro
Ipotecaria e catastale: 100 euro
Totale imposte: 9.172 euro
Senza prezzo-valore, cioè con il 9% calcolato sui 200.000 euro di prezzo, il registro sarebbe di 18.000 euro. È per questo che, quando l’acquirente ne ha diritto, il notaio applica quasi sempre il prezzo-valore.
Esempio 3: quando scatta il minimo
Un monolocale con rendita di 300 euro, acquistato come prima casa.
Valore catastale: 300 × 1,05 × 110 = 34.650 euro
2% = 693 euro, che però è sotto il minimo
Imposta di registro dovuta: 1.000 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale
Il prezzo-valore non si applica se a comprare è una società o un professionista che agisce nell’esercizio della sua attività, né per immobili non abitativi come negozi, uffici o capannoni. In questi casi la base resta il prezzo.
Prima casa: quando si paga il 2%
L’aliquota del 2% non dipende dal fatto che sia davvero la tua prima casa in assoluto. Dipende da requisiti precisi che l’Agenzia delle Entrate elenca nella sua guida:
L’immobile non è di lusso, cioè non è accatastato in categoria A/1, A/8 o A/9.
Si trova nel Comune in cui hai o porterai la residenza entro 18 mesi, oppure in cui lavori o studi.
Non sei già titolare, da solo o con il coniuge in comunione, di un’altra casa nello stesso Comune.
Non hai già usato l’agevolazione per un’altra casa che possiedi ancora, salvo che tu la venda nei termini previsti dalla legge.
I requisiti si dichiarano nell’atto, e il notaio li riporta. Se la dichiarazione è falsa, o se rivendi la casa entro cinque anni senza riacquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale nei termini, perdi il beneficio e paghi la differenza con sanzioni. Prima di firmare verifica con il notaio la tua situazione concreta, specie se hai quote di case ereditate. La quota ereditaria di un’abitazione nello stesso Comune può incidere sul diritto all’agevolazione, e i casi vanno valutati uno per uno.
Quando al posto del registro si paga l’IVA
La compravendita è soggetta a IVA, e non al registro proporzionale, quando vende un’impresa in determinate condizioni. Secondo l’Agenzia delle Entrate i casi principali sono:
Imprese costruttrici o di ripristino che vendono entro cinque anni dalla fine dei lavori.
Le stesse imprese dopo i cinque anni, se nell’atto scelgono di applicare l’IVA.
Alloggi sociali, quando il venditore opta per l’IVA.
In questi casi, spiega il Notariato, l’IVA è del 10% senza agevolazioni e del 4% con i benefici prima casa, e si versa direttamente all’impresa che vende. Al notaio vanno i 600 euro di imposte fisse.
Un esempio. Casa nuova da costruttore a 250.000 euro, prima casa: IVA al 4% pari a 10.000 euro, più 600 euro di imposte fisse. La stessa casa comprata da un privato con prezzo-valore costerebbe spesso molto meno di imposte, perché la base catastale è più bassa del prezzo. Quando confronti un’abitazione nuova con una usata, mettere le imposte nel conto cambia il prezzo reale.
Se vendi: cosa ti riguarda davvero
Chi vende non paga l’imposta di registro del rogito. Questo non significa che il tema non ti tocchi. Ecco i punti che contano dal lato del venditore.
L’acquirente fa i conti sul totale. Chi compra ragiona su prezzo più imposte, notaio e spese. Un immobile con rendita catastale corretta e documenti in ordine permette al notaio di calcolare il prezzo-valore senza sorprese. Una rendita sbagliata o una planimetria non conforme possono far saltare o slittare il rogito.
Il prezzo nell’atto deve essere quello vero. Anche con il prezzo-valore, nell’atto si dichiara il corrispettivo effettivo. Le dichiarazioni false espongono le parti a sanzioni, e la responsabilità solidale ricordata sopra vale anche per te.
Le somme del preliminare. Caparra e acconti versati al compromesso entrano nel calcolo del registro del preliminare e poi si scomputano al rogito. Conviene che siano indicati con chiarezza già nella proposta d’acquisto, così da evitare discussioni dopo.
Il tuo carico fiscale è un altro. Per chi vende la domanda fiscale vera è sulla plusvalenza, non sul registro. Per le case ricevute in eredità valgono regole specifiche, che trovi nella nostra guida alle agevolazioni fiscali sulla vendita di casa ereditata.
Casa ereditata: il venditore paga l’imposta di registro?
No, l’erede che vende non paga l’imposta di registro della compravendita: anche qui è a carico di chi compra. Le imposte che l’erede incontra sono altre e arrivano prima. Con la dichiarazione di successione si pagano, quando dovute, le imposte legate al passaggio ereditario, e con la voltura catastale l’immobile passa a nome degli eredi. Senza questi passaggi il notaio non può rogare, perché manca la continuità delle trascrizioni. Sul perché il notaio entra in gioco già in questa fase trovi un approfondimento su il ruolo del notaio nella successione immobiliare.
Il nostro punto di vista
Ogni settimana parliamo con famiglie che vogliono vendere una casa ereditata, e la domanda sull’imposta di registro arriva quasi sempre dal lato sbagliato. Chi vende teme di doverla pagare, mentre il vero rischio per lui è un altro: arrivare al rogito con una pratica incompleta. Una successione non presentata, una voltura mancante o una planimetria che non corrisponde allo stato dei luoghi fanno perdere settimane, e a volte l’acquirente.
Per questo partiamo sempre da un sopralluogo dal vivo fatto da un professionista, non da una stima automatica. Guardando la casa e i documenti insieme si vede subito se la rendita è coerente, se ci sono difformità da sanare e quanto costerà davvero all’acquirente in imposte. Quel numero è un argomento di vendita. Un compratore che sa di pagare 1.948 euro di imposte invece di 9.000 ha più margine sul prezzo.
Con gli eredi c’è poi un tema umano. Spesso sono più fratelli, in città diverse, con idee diverse sui tempi. Mettere ordine prima nelle pratiche, e poi nel prezzo, è il modo più rapido per arrivare a una firma condivisa.
— Francesco
Vendere casa con le pratiche in ordine
Se stai pensando di vendere, soprattutto un immobile ricevuto in eredità, Eredicasa segue l’intero percorso. Facciamo la valutazione con sopralluogo dal vivo, gestiamo dichiarazione di successione, pratiche catastali e urbanistiche, e curiamo la pubblicità dell’immobile con foto e video professionali fino alla trattativa e al rogito.
Puoi partire dalle pratiche ereditarie e catastali se la successione non è ancora chiusa, oppure richiedere direttamente una valutazione con sopralluogo se i documenti sono pronti. Per capire come lavoriamo sul prezzo, leggi il nostro metodo di valutazione dell’immobile.
Domande frequenti
Quando non è dovuta l’imposta di registro proporzionale?
Quando la vendita è soggetta a IVA, cioè se vende un’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dai lavori, o dopo se sceglie l’IVA. In questo caso il registro è fisso a 200 euro, come ipotecaria e catastale. L’imposta di registro si paga comunque, ma in misura fissa.
Come faccio a sapere quanto pagherò di imposta di registro?
Ti serve la rendita catastale, che trovi in visura, e devi sapere se hai i requisiti prima casa. Moltiplica la rendita per 1,05 e per 110 (prima casa) o 120 (altre abitazioni), poi applica il 2% o il 9%, con un minimo di 1.000 euro. Il notaio ti conferma il conteggio esatto prima del rogito.
Il venditore può essere chiamato a pagare l’imposta di registro?
Di norma la paga l’acquirente. La legge però prevede che notaio e parti rispondano in solido dell’imposta principale, quindi in caso di problemi il Fisco può rivolgersi anche al venditore. Se l’acquirente perde le agevolazioni prima casa per fatti suoi, la differenza e le sanzioni restano a suo carico.
L’imposta di registro si può detrarre dalle tasse?
No, l’imposta di registro pagata per l’acquisto della casa non è una spesa detraibile in dichiarazione dei redditi. Diverso è il caso degli interessi passivi sul mutuo per l’abitazione principale, che seguono regole proprie. Per la tua situazione chiedi al tuo commercialista o al CAF.
Fonti
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