Dichiarazione sostitutiva nella vendita di casa: guida e modello
Quando vendi una casa, la dichiarazione sostitutiva più importante è quella che il notaio inserisce nel rogito. Con questa dichiarazione, venditore e acquirente attestano come è stato pagato il prezzo e se c’è stato un mediatore, con il suo compenso. Ci sono poi altre dichiarazioni sostitutive, come quella sulla conformità catastale, l’autocertificazione dei passaggi intermedi non registrati in catasto e, se la casa è ereditata, l’atto di notorietà sugli eredi e l’eventuale dichiarazione di successione sostitutiva. In questa guida trovi quale ti serve, cosa scrivere nel modello, come firmarla e cosa rischi se i dati non sono veri.
In breve
Nel rogito le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con le modalità analitiche di pagamento e i dati dell’eventuale mediatore. Se è omessa, incompleta o falsa, la sanzione va da 500 a 10.000 euro.
Per una casa ereditata spesso servono altre dichiarazioni: l’atto di notorietà che indica chi sono gli eredi, l’autocertificazione dei passaggi intermedi in catasto e, se la successione va corretta, una dichiarazione sostitutiva di successione.
Di norma la dichiarazione sostitutiva verso la pubblica amministrazione non richiede l’autentica della firma, se alleghi la copia di un documento d’identità valido.
Una dichiarazione sostitutiva non prende il posto della dichiarazione di successione né dei controlli del notaio: completa la documentazione, non la sostituisce.
Chi dichiara il falso risponde anche penalmente, secondo il D.P.R. 445/2000.
Indice
Cos’è una dichiarazione sostitutiva e perché conta nella vendita
La dichiarazione sostitutiva è lo strumento con cui un cittadino attesta per iscritto, sotto la propria responsabilità, fatti, stati o qualità personali al posto di un certificato o di un atto rilasciato da un ufficio. La materia è regolata dal D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, il Testo Unico sulla documentazione amministrativa.
Nella pratica le forme sono due:
Dichiarazione sostitutiva di certificazione (l’autocertificazione vera e propria): sostituisce un certificato che un ufficio pubblico potrebbe rilasciare, come residenza, stato civile o stato di famiglia. Come spiega l’ACI nelle sue FAQ sull’autocertificazione, è una forma di semplificazione amministrativa che sostituisce in via definitiva il certificato corrispondente.
Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà: serve per tutti i fatti di cui il dichiarante ha conoscenza diretta e che non risultano da un certificato. Ad esempio il modo in cui hai pagato un prezzo, il fatto che una persona sia morta senza lasciare testamento o un passaggio di proprietà mai trascritto in catasto.
Nella compravendita di un immobile entra in gioco quasi sempre la seconda forma. È anche il documento che la maggior parte delle persone cerca quando scarica un “modello di dichiarazione sostitutiva”: il testo cambia secondo lo scopo, ma la struttura resta la stessa.
Le dichiarazioni sostitutive che incontri vendendo casa
In una vendita le dichiarazioni sostitutive possono essere diverse, e non tutte le scrivi tu. Alcune le prepara il notaio dentro l’atto, altre le devi preparare prima. Questa tabella ti aiuta a capire quali.
Dichiarazione | A cosa serve | Chi la rende | Dove finisce |
Modalità di pagamento e mediazione | Indica come è stato pagato il prezzo (bonifici, assegni, importi, date) e, se c’è un’agenzia, i suoi dati e il compenso | Venditore e acquirente | Nel rogito |
Conformità catastale | Attesta che lo stato reale dell’immobile corrisponde ai dati catastali e alle planimetrie | Gli intestatari, oppure un tecnico abilitato con un’attestazione | Nel rogito |
Passaggi intermedi in catasto | Autocertifica i passaggi di proprietà non registrati quando gli intestatari catastali non sono quelli che vendono | Chi trasferisce il bene | Agenzia delle Entrate, uffici del catasto |
Atto di notorietà sugli eredi | Indica chi sono gli eredi e con quali quote, se c’è o no un testamento | Un erede o un altro dichiarante | Allegato alla dichiarazione di successione, banche, uffici |
Dichiarazione di successione sostitutiva | Corregge o integra una successione già presentata | Gli eredi obbligati | Agenzia delle Entrate, per via telematica |
La dichiarazione nel rogito su pagamenti e mediatore
È la dichiarazione sostitutiva della vendita per eccellenza. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate “L’acquisto della casa”, nelle compravendite di immobili, anche quando sono soggette a IVA, le parti devono inserire nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. La dichiarazione riporta le modalità analitiche di pagamento del corrispettivo e, se è intervenuto un mediatore, i suoi dati identificativi e le spese di mediazione.
Non la compili da solo: la redige il notaio sulla base dei dati che gli fornite tu e l’acquirente. Il tuo compito è arrivare al rogito con tutto pronto:
gli estremi di ogni pagamento già ricevuto, come la caparra al preliminare o eventuali acconti: data, importo, mezzo (bonifico con CRO o TRN, assegno con numero e banca);
le modalità del saldo che avverrà in sede di atto;
se hai dato l’incarico a un’agenzia, la ragione sociale, il codice fiscale o la partita IVA, il numero di iscrizione e l’importo della provvigione con le relative fatture.
Un dettaglio che spesso sfugge: la dichiarazione riguarda entrambe le parti. Se l’agenzia ha incassato una provvigione sia da te sia dall’acquirente, vanno indicate tutte e due.
La conformità catastale
La stessa guida dell’Agenzia ricorda che nell’atto vanno indicati, a pena di nullità, i dati catastali e il riferimento alle planimetrie. Serve anche una dichiarazione degli intestatari sulla conformità dello stato reale dell’immobile ai dati catastali e alle planimetrie. Questa dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico abilitato. Se hai il minimo dubbio (una parete spostata, un bagno ricavato, un balcone chiuso), fai controllare la planimetria prima del preliminare. Ne parliamo anche nella nostra guida alla conformità urbanistica nella vendita, perché conformità catastale e conformità urbanistica non sono la stessa cosa.
Casa ereditata: quando serve una dichiarazione sostitutiva
Se vendi una casa ricevuta in eredità, le dichiarazioni sostitutive possono diventare più di una, ed è qui che nascono la maggior parte dei ritardi.
Prima di vendere: chi sono gli eredi
Per disporre di un bene ereditato devi aver accettato l’eredità. Secondo le indicazioni del Consiglio Nazionale del Notariato, l’accettazione può essere espressa, con un atto scritto, o tacita. Di solito la vendita dell’immobile vale come accettazione tacita e rende l’erede proprietario puro e semplice. Prima di firmare, quindi, conviene sapere se l’eredità ha debiti, perché vendendo accetti.
La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà è il documento che ricostruisce la famiglia del defunto. Indica la data e il luogo del decesso, se c’è un testamento, chi sono gli eredi e il loro grado di parentela. Lo stesso documento del Notariato la elenca tra gli allegati della dichiarazione di successione, insieme alla copia autentica degli eventuali atti di ultima volontà e ai documenti che provano passività, riduzioni o detrazioni.
Catasto non allineato: i passaggi intermedi
Capita spesso con le case di famiglia: in catasto la casa è ancora intestata al nonno, mentre a vendere sono i nipoti, perché la successione del genitore non è mai stata volturata. Per questi casi l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione un modello di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Con questo modello il contribuente autocertifica i passaggi intermedi non convalidati da atti legali, quando gli intestatari in catasto non corrispondono a chi trasferisce il bene. È lo strumento per riallineare l’intestazione prima del rogito.
Successione da correggere: la dichiarazione sostitutiva di successione
Se la dichiarazione di successione già presentata contiene un errore o manca un immobile, non si fa una pratica nuova da zero: si presenta una dichiarazione sostitutiva. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per la dichiarazione di successione distinguono tre tipi:
Tipo 1: la correzione comporta nuove trascrizioni o volture catastali, per esempio un immobile dimenticato o dati catastali sbagliati.
Tipo 2: la correzione non comporta né trascrizioni né volture.
Tipo 3: serve solo a modificare o integrare gli allegati.
Le stesse istruzioni precisano che la dichiarazione sostitutiva prende integralmente il posto di quella precedente. Vanno quindi ricompilati tutti i quadri, anche quelli che non cambiano. Il Notariato ricorda inoltre che la successione si presenta solo per via telematica, con il modello “Dichiarazione di successione e domanda di volture catastali” aggiornato.
Eredi minori o sotto tutela
Se tra gli eredi c’è un minore, un interdetto, un inabilitato o una persona con amministratore di sostegno, nessuna dichiarazione sostitutiva basta. Per stipulare atti sui beni ereditari serve un’autorizzazione del giudice o, nei casi previsti, del notaio rogante, come spiega il Notariato sulla volontaria giurisdizione. Mettilo in calendario subito, perché incide sui tempi della vendita.
Come si compila un modello di dichiarazione sostitutiva
Ogni ufficio può avere il suo modulo, ma una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ben fatta contiene sempre gli stessi elementi. Ecco lo schema da seguire.
Intestazione: “Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (art. 47 D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445)”. Se c’è un destinatario preciso (Agenzia delle Entrate, Comune, banca), indicalo.
Dati del dichiarante: nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza. Se dichiari per conto di altri, indica in che veste lo fai (erede, tutore, amministratore di sostegno).
Formula di responsabilità: la frase con cui dichiari di essere consapevole delle sanzioni penali previste per le dichiarazioni mendaci e della decadenza dai benefici ottenuti con una dichiarazione non veritiera.
Il contenuto, “DICHIARA”: i fatti, uno per paragrafo, con dati verificabili. Per un immobile servono indirizzo, Comune, foglio, particella, subalterno e categoria catastale. Per una successione servono i dati del defunto, la data del decesso, l’esistenza o meno del testamento ed eredi e quote.
Informativa privacy: una riga che autorizza il trattamento dei dati per il procedimento.
Luogo, data e firma, con la copia del documento d’identità allegata.
Gli errori che fanno rimandare il rogito
Dati catastali copiati da un vecchio atto: prendili da una visura aggiornata, perché i subalterni cambiano dopo fusioni o frazionamenti.
Eredi dimenticati: un fratello che ha rinunciato va comunque indicato, con gli estremi della rinuncia. Se ci sono figli di un erede premorto, subentrano loro.
Pagamenti descritti a grandi linee: “pagato con bonifici” non basta. Servono importo, data e mezzo di ogni versamento.
Un modulo generico usato per uno scopo specifico: quando l’Agenzia delle Entrate o il catasto mettono a disposizione un modello, usa quello.
Per avere tutte le carte in ordine prima di cominciare, tieni a portata di mano la nostra lista completa dei documenti per vendere immobili ereditati.
Firma, autentica e consegna
La regola generale è semplice. Il Consolato d’Italia a Londra, nella sua scheda sulla dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ricorda che in base al D.P.R. 445/2000 la dichiarazione destinata alla pubblica amministrazione di norma non richiede l’autentica della firma. Basta allegare la fotocopia di un documento d’identità valido del firmatario. L’autentica serve invece quando la dichiarazione è destinata a privati o quando si devono riscuotere benefici economici per conto di terzi.
Nella vendita questo significa tre cose:
Verso l’Agenzia delle Entrate o il catasto: firma e copia del documento sono di norma sufficienti.
Verso una banca, un’assicurazione o un altro privato: spesso ti chiederanno la firma autenticata, o un atto notorio vero e proprio ricevuto da un notaio o in tribunale. Chiedi prima cosa accettano.
Nel rogito: le dichiarazioni su pagamenti, mediazione e conformità sono rese davanti al notaio, dentro l’atto. Non devi portare un modulo firmato, ma i dati completi.
Se vivi all’estero, puoi rendere la dichiarazione al consolato competente. Conviene farlo con largo anticipo sul rogito.
Cosa una dichiarazione sostitutiva non può fare
Molti eredi sperano che un’autocertificazione basti a “saltare” la successione. Non è così:
Non sostituisce la dichiarazione di successione: il fisco e il catasto la richiedono comunque, e la dichiarazione sostitutiva di notorietà ne è solo un allegato.
Non sostituisce l’accettazione dell’eredità né la sua trascrizione: sono adempimenti che il notaio verifica prima del rogito.
Non sana un abuso edilizio: dichiarare conforme un immobile che non lo è espone a responsabilità e non rende vendibile la casa.
Non supera l’autorizzazione del giudice quando tra gli eredi ci sono minori o persone tutelate.
Il notaio resta il garante della correttezza dell’atto. La dichiarazione sostitutiva serve a dargli i fatti che non risultano dai registri, sotto la tua responsabilità.
Dichiarazioni false o incomplete: cosa si rischia
Le conseguenze sono di due tipi. Sul piano fiscale, la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa prevede che, se i dati della dichiarazione inserita nell’atto sono omessi, incompleti o mendaci, scatti una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In più gli uffici possono rettificare il valore dichiarato e quindi chiedere imposte più alte. Sul piano penale, alle dichiarazioni mendaci si applicano anche le sanzioni previste dal Testo Unico sulla documentazione amministrativa, che stabilisce anche la perdita dei benefici ottenuti con una dichiarazione non veritiera.
Il rischio più concreto, però, non è la malafede: è l’imprecisione. Un acconto dimenticato, una provvigione indicata solo in parte o un erede omesso per distrazione bastano a rendere la dichiarazione incompleta. Per questo conviene ricostruire i fatti per iscritto, con le ricevute in mano, settimane prima dell’atto.
Il nostro punto di vista
Nelle vendite di case ereditate che seguiamo, il rogito si blocca raramente per il prezzo. Si blocca per le carte: una voltura mai fatta, un erede che vive all’estero e deve firmare un atto notorio al consolato, una planimetria che non corrisponde più alla casa. Per questo partiamo sempre dal sopralluogo dal vivo. Un professionista che entra in casa vede subito se la cucina è stata spostata o se il sottotetto è diventato una stanza. Una stima online non può accorgersene. Mettiamo a confronto lo stato reale, la visura e la successione, e da lì prepariamo le dichiarazioni che serviranno davvero. Nelle famiglie, poi, le dichiarazioni sostitutive toccano equilibri delicati: chi firma, chi ha rinunciato, chi deve essere informato. Seguiamo ogni fase, dalla dichiarazione di successione alla trattativa, perché il notaio riceva un fascicolo completo e la famiglia arrivi all’atto senza sorprese. Francesco
Ti seguiamo noi, dalla successione al rogito
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Domande frequenti
Devo compilare io la dichiarazione sostitutiva da inserire nel rogito?
No, la redige il notaio dentro l’atto. Tu e l’acquirente dovete però fornirgli i dati esatti: importi, date e mezzi di ogni pagamento e, se c’è un’agenzia, i suoi dati e le provvigioni pagate. Prepara le ricevute dei bonifici e le fatture prima della firma.
Serve l’autentica della firma sulla dichiarazione sostitutiva di atto notorio?
Di norma no, se la consegni a una pubblica amministrazione e alleghi la copia di un documento d’identità valido. L’autentica serve se la dichiarazione è destinata a un privato, come una banca, o se riguarda la riscossione di benefici economici per conto di terzi. In caso di dubbio, chiedi all’ufficio destinatario quale forma accetta.
Posso vendere una casa ereditata se in catasto è ancora intestata a un nonno?
Sì, ma prima l’intestazione va riallineata. Si può usare il modello dell’Agenzia delle Entrate per autocertificare i passaggi intermedi non registrati, oppure presentare le successioni mancanti. Il notaio verificherà che la catena dei passaggi sia completa prima di stipulare.
Ho sbagliato un dato nella dichiarazione di successione: cosa faccio?
Presenti una dichiarazione sostitutiva di successione, di tipo 1, 2 o 3 secondo che la correzione comporti volture, nessuna formalità o solo modifiche agli allegati. La nuova dichiarazione sostituisce del tutto la precedente, quindi vanno ricompilati tutti i quadri. Si invia per via telematica.
Cosa rischio se la dichiarazione nel rogito è incompleta?
La sanzione amministrativa va da 500 a 10.000 euro e l’Agenzia delle Entrate può rettificare il valore dell’immobile. Se i dati sono falsi si aggiunge la responsabilità penale prevista dal D.P.R. 445/2000. Per evitarlo, ricostruisci ogni pagamento con le ricevute alla mano.
Fonti
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