IMU sulla casa ereditata: chi paga, quanto e quando
Se hai ereditato una casa, l’IMU passa a te dal giorno del decesso, in proporzione alla tua quota e ai mesi di possesso. Non la paghi solo in due casi: se ci vai a vivere con residenza e dimora abituale, oppure se il coniuge superstite ci resta a vivere con il diritto di abitazione. In tutti gli altri casi la casa ereditata si tratta come una seconda casa e si paga con l’aliquota del Comune, in due rate: 16 giugno e 16 dicembre. Qui sotto trovi chi paga, come si calcola con un esempio in euro, gli errori più comuni sul modello F24 e cosa succede con la TARI quando la casa resta vuota.
TL;DR
Da quando paghi: dal giorno del decesso. Il mese conta per intero se lo hai posseduto per più di metà dei giorni.
Quanto paghi: solo la tua quota. Non rispondi dell’IMU non versata dai fratelli o dagli altri coeredi.
Quando non paghi: se la casa diventa la tua abitazione principale, oppure se il coniuge superstite ci vive con il diritto di abitazione. In questo secondo caso sono esenti tutti gli eredi.
Gli errori più frequenti: il periodo prima del decesso va versato a nome del defunto, quello dopo a nome di ogni erede. È qui che nascono quasi tutti gli sbagli sull’F24.
TARI: in genere la paga chi possiede la casa, anche se è vuota. Le esenzioni per gli immobili disabitati dipendono dal regolamento del tuo Comune.
Indice
Chi paga l’IMU quando si eredita una casa
Con la morte del proprietario si apre la successione, e da quel giorno gli eredi diventano soggetti passivi dell’IMU. La regola generale, fissata dalla legge n. 160 del 2019, è che l’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso. Se siete tre fratelli con un terzo a testa, ognuno calcola e paga il suo terzo.
Ogni erede risponde solo della propria parte. Se un fratello non paga, il Comune non può chiedere a te la sua quota: tra coeredi, per l’IMU, non c’è solidarietà passiva. È un punto da chiarire subito in famiglia, perché chi paga solo per sé è in regola anche se gli altri non lo sono.
Per sapere quale quota ti spetta devi partire dal testamento o, se manca, dalle quote di legge. Se hai dubbi, la nostra guida su come calcolare le quote ereditarie degli immobili ti accompagna nei casi più comuni: coniuge e figli, solo figli, fratelli.
Il caso del coniuge superstite
Il caso più frequente è anche quello che crea più confusione: muore il padre, la madre continua a vivere nella casa di famiglia, e i figli ricevono una quota. Il codice civile (art. 540) riconosce al coniuge superstite il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, se era di proprietà del defunto o comune ai due coniugi. In questo caso, come spiega il Comune di Milano, il coniuge diventa l’unico soggetto passivo e, trattandosi della sua abitazione principale, l’esenzione vale per tutti gli eredi.
In pratica i figli non pagano l’IMU sulla loro quota finché la madre ci vive. Lo conferma anche la risposta del CAF Acli a un caso identico. Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento che prevale sulle quote degli altri eredi, come ricorda il Dipartimento della Giustizia Tributaria. Attenzione al requisito: la casa deve essere stata di proprietà esclusiva del defunto o in comproprietà tra i coniugi. Se era in comproprietà con terzi, per esempio con un fratello del defunto, la situazione cambia, e conviene farla verificare da un consulente fiscale o da un CAF prima della scadenza di giugno.
Se invece sulla casa c’è un usufrutto, l’IMU la paga l’usufruttuario, non il nudo proprietario. Ne parliamo nella guida all’usufrutto sulla casa ereditata.
Prima casa o seconda casa: cosa diventa l’immobile ereditato
La casa ereditata non è “prima casa” o “seconda casa” per natura: dipende da cosa ne fai. Un errore comune è pensare che sia esente perché è l’unica casa che possiedi. L’esenzione dipende invece dalla residenza anagrafica e dalla dimora abituale, non dal numero di immobili intestati.
Se ci vai a vivere
Se sposti la residenza nella casa ereditata e ci abiti davvero, diventa la tua abitazione principale e non paghi l’IMU, a meno che non sia accatastata come abitazione di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9). L’esenzione scatta dal mese in cui hai residenza e dimora, non dalla data della successione. I mesi precedenti, se la casa era vuota, restano tassati come seconda casa.
L’IMU non va confusa con le agevolazioni “prima casa” sulle imposte di successione: quelle seguono regole diverse, che trovi nella guida alle agevolazioni prima casa sull’immobile ereditato.
Se resta vuota, la affitti o la usi solo d’estate
Se hai già una casa in cui vivi, quella ereditata diventa a tutti gli effetti una seconda casa e l’IMU è dovuta, anche se nessuno la abita. Vale lo stesso se la affitti o la usi per le vacanze. L’aliquota la decide il Comune con la sua delibera annuale, quindi la stessa casa può costare molto di più a Roma che in un piccolo comune dell’Appennino.
La legge prevede alcune riduzioni, per esempio per le case date in comodato ai figli o per i fabbricati dichiarati inagibili, ma i requisiti sono stretti e vanno documentati. Se pensi di rientrarci, chiedi conferma all’ufficio tributi del Comune prima di ridurre l’importo.
Come si calcola l’IMU sulla casa ereditata
La formula è sempre la stessa: si prende la rendita catastale, la si rivaluta del 5% e la si moltiplica per il coefficiente catastale, poi si applica l’aliquota del Comune e infine la tua quota e i mesi di possesso. Per le abitazioni il coefficiente usato è 160. La rendita la trovi nella visura catastale o nella dichiarazione di successione.
Un esempio con i numeri
Un padre vedovo muore il 10 maggio 2026. Viveva da solo nella casa, che lascia in parti uguali ai due figli. Entrambi abitano altrove e la casa resta vuota. Ipotizziamo una rendita catastale di 800 € e un’aliquota comunale del 10,6 per mille.
Passaggio | Calcolo | Risultato |
Rendita rivalutata | 800 € × 1,05 | 840 € |
Base imponibile | 840 € × 160 | 134.400 € |
IMU annua sull’intera casa | 134.400 € × 10,6‰ | 1.424,64 € |
Mesi a carico degli eredi | da maggio a dicembre | 8 mesi |
IMU 2026 per ciascun figlio | 1.424,64 € × 8/12 × 50% | 474,88 € |
Perché maggio conta per i figli? Dal 10 al 31 maggio sono più di metà dei giorni del mese, e il mese in cui il possesso supera la metà dei giorni si computa per intero. Da gennaio ad aprile, invece, la casa era l’abitazione principale del padre: per quei mesi non è dovuto nulla.
Come si divide tra le rate? L’acconto di giugno copre il primo semestre, quindi per ogni figlio solo maggio e giugno: 1.424,64 € × 2/12 × 50% = 118,72 €. Il saldo di dicembre è la differenza, cioè 356,16 €. Se il padre avesse avuto la casa come seconda casa, i figli avrebbero dovuto versare anche l’IMU di gennaio-aprile, a nome del defunto, come vediamo tra poco.
L’esempio serve a capire il meccanismo: la tua cifra dipende dalla rendita reale e dall’aliquota che il tuo Comune ha deliberato per il 2026.
Scadenze e come pagare
L’IMU si versa in due rate: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre, con la possibilità di pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno. Si paga con il modello F24 o con il bollettino postale dedicato. Per il 2026, quindi, la prossima scadenza è il saldo di mercoledì 16 dicembre.
Se il decesso è avvenuto a ridosso di una scadenza, controlla il regolamento del tuo Comune. Alcuni regolamenti, come quello pubblicato dal Dipartimento delle Finanze tra gli esempi, prevedono un differimento dei termini per gli eredi, che possono così accorpare acconto e saldo. Lo stesso regolamento ammette che un solo contitolare paghi per tutti, purché lo comunichi formalmente al Comune: è una soluzione comoda tra fratelli, ma non tutti i Comuni la prevedono.
Anche la pagina del Comune di Bologna sulle successioni ricorda il principio di base: paghi solo la quota relativa ai mesi in cui sei stato proprietario. Quasi tutti i Comuni hanno una pagina simile, spesso con un calcolatore che puoi usare con i tuoi dati catastali.
Serve una dichiarazione IMU?
Di norma no: la dichiarazione di successione presentata all’Agenzia delle Entrate fa arrivare il cambio di intestazione anche al Comune. Le cose cambiano se vuoi far valere riduzioni o agevolazioni che il Comune non può conoscere da solo, come l’inagibilità o il comodato. In quel caso la dichiarazione IMU va presentata nei termini.
Gli errori che vediamo più spesso sull’F24
Nelle successioni che seguiamo, l’IMU raramente è il problema più grande, ma è quello che genera più lettere dal Comune. Gli sbagli ricorrenti sono sempre gli stessi.
Dimenticare l’IMU del defunto. Se la casa era una seconda casa del defunto, l’imposta dei mesi prima del decesso resta dovuta. Va versata dagli eredi indicando il codice fiscale del defunto, separata da quella che ogni erede paga per sé. Molti eredi ignorano questo doppio versamento e sbagliano la compilazione.
Pagare un F24 unico a nome di un solo fratello senza che il regolamento comunale lo preveda, o senza averlo comunicato. Per il Comune gli altri risultano non in regola.
Calcolare l’esenzione sul coniuge senza verificare i requisiti, per esempio quando la casa era in comproprietà con persone diverse dal coniuge.
Dare per scontato che una casa vuota non paghi. Per l’IMU il possesso basta: non conta che sia abitata.
Usare l’aliquota dell’anno precedente. Il Comune può cambiarla ogni anno, quindi controlla la delibera 2026.
Se un errore c’è già stato, il ravvedimento operoso permette di correggerlo con sanzioni ridotte, tanto più basse quanto prima paghi. Il calcolo esatto lo fa un CAF o un commercialista in pochi minuti: meglio farlo prima che arrivi un avviso di accertamento. E se l’IMU arretrata riguarda debiti del defunto, rientra nelle regole generali sulle responsabilità degli eredi immobiliari.
TARI sulla casa ereditata e sulla casa vuota
La TARI, la tassa sui rifiuti, segue una logica diversa dall’IMU. Non guarda alla proprietà in senso stretto ma al possesso o alla detenzione di locali in grado di produrre rifiuti. Per una casa ereditata, quindi, la pagano gli eredi che la possiedono, oppure chi ci abita, per esempio il coniuge superstite o un inquilino.
Il primo passo è comunicare la variazione al Comune o al gestore del servizio rifiuti: la bolletta intestata al defunto non si estingue da sola. Di solito basta un modulo di variazione dell’utenza, con i dati dell’erede che subentra.
Si paga la TARI se la casa è disabitata?
In generale sì: una casa vuota ma arredata, o con luce, acqua e gas ancora attivi, viene considerata in grado di produrre rifiuti, e la tassa resta dovuta. Molti regolamenti comunali, però, escludono dalla TARI i locali privi di arredi e con tutte le utenze staccate, purché lo dichiari al Comune e, se richiesto, lo dimostri. Alcuni prevedono riduzioni per le seconde case usate solo in certi periodi dell’anno.
Non esiste una regola unica nazionale sulla casa disabitata: tutto dipende dal regolamento TARI del Comune dove si trova l’immobile. Prima di staccare le utenze per risparmiare, pensa a cosa ti serve dopo: una casa da vendere va mostrata con la luce accesa, e riattivare i contatori può richiedere tempo e costi.
La nostra esperienza con le case ereditate
Quando una famiglia ci chiama per una casa ereditata, l’IMU è quasi sempre una delle prime voci che spunta nei conti. E quasi sempre è il segnale di una decisione rimandata. Una casa vuota costa ogni anno IMU da seconda casa, TARI, utenze minime, condominio e manutenzione, mentre gli eredi aspettano di mettersi d’accordo o di finire le pratiche.
Per questo consigliamo di fare presto una cosa sola: una stima seria del valore e dei costi di gestione, fatta di persona da chi entra nella casa e la vede, non da un calcolatore online. Con quel numero in mano, decidere se tenerla, affittarla o venderla diventa una conversazione tra fratelli molto più semplice. Spesso scopriamo che i ritardi non dipendono dal mercato ma da una pratica catastale incompleta, da una difformità edilizia o da un coerede che vive nell’immobile. Sono problemi che si risolvono, ma vanno affrontati prima di mettere la casa in vendita, non durante la trattativa.
Un altro punto che spieghiamo sempre: chi vende dopo l’eredità di solito non paga plusvalenza, ma i dettagli contano, e li trovi nella guida sulla plusvalenza della casa ereditata. Anche l’IMU smette di pesare dal mese in cui la casa passa al nuovo proprietario.
— Francesco
Se l’IMU ti sta facendo ripensare alla casa
Se la casa ereditata resta vuota e ti costa ogni anno, Eredicasa può seguirti dall’inizio alla fine. Ci occupiamo della dichiarazione di successione, delle pratiche catastali ed ereditarie e, se decidete di vendere, della valutazione con sopralluogo dal vivo e della vendita dell’immobile, con foto e video professionali e assistenza in ogni trattativa. Se prima vuoi solo capire le opzioni, parti da una consulenza immobiliare.
Domande frequenti
Devo pagare l’IMU sulla casa ereditata se ci vive mia madre?
Di solito no. Se tua madre è il coniuge superstite e vive nella casa di famiglia, esercita il diritto di abitazione e diventa lei l’unica tenuta all’IMU. Trattandosi della sua abitazione principale, l’esenzione vale anche per i figli. Fanno eccezione le abitazioni di lusso e i casi in cui la casa era in comproprietà con terzi.
Da quando si paga l’IMU dopo la successione?
Dal giorno del decesso, non dalla presentazione della dichiarazione di successione. Il mese del decesso è a carico degli eredi se hanno posseduto la casa per più di metà dei giorni. La prima rata utile è quella di giugno o di dicembre successiva al decesso, salvo i differimenti previsti da alcuni Comuni.
La casa ereditata diventa automaticamente seconda casa?
Solo se non ci vai a vivere. Se hai già la tua abitazione principale altrove, la casa ereditata si tassa come seconda casa. Se invece ci sposti residenza e dimora abituale, dal mese del trasferimento diventa abitazione principale ed è esente, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9.
Se mio fratello non paga la sua parte di IMU, devo pagarla io?
No. Ogni coerede risponde solo della propria quota e il Comune non può chiederti quella degli altri. Puoi pagare anche per lui, se il regolamento comunale lo consente e lo comunichi, ma non sei obbligato a farlo.
Si paga la TARI su una casa ereditata vuota?
In genere sì, se la casa è arredata o ha le utenze attive. Molti Comuni la escludono quando la casa è vuota di mobili e con le utenze staccate, ma serve una dichiarazione all’ufficio tributi o al gestore. Controlla il regolamento TARI del Comune dove si trova l’immobile.
Fonti
Comune di Milano, Ho ereditato un’abitazione, cosa devo fare per l’IMU?
Dipartimento della Giustizia Tributaria, Esenzione IMU su residenza familiare in comproprietà
La Legge per Tutti, IMU: l’immobile ereditato diventa seconda casa
Dipartimento delle Finanze, esempio di regolamento comunale IMU
Comune di Bologna, Sportello IMU: compravendita, donazione o successione
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