Due diligence immobiliare: cosa verificare prima di vendere casa
La due diligence immobiliare è il controllo completo di un immobile prima della compravendita: chi ne è davvero proprietario, se ci sono ipoteche o vincoli, se la planimetria catastale corrisponde alla casa reale e se quanto costruito coincide con i titoli edilizi depositati in Comune. Di solito la chiede chi compra. Noi la consigliamo a chi vende, e soprattutto a chi vende una casa ereditata: scoprire una difformità o una pratica edilizia rimasta aperta prima di firmare il preliminare costa poco; scoprirla dal notaio, a una settimana dal rogito, può far saltare la vendita o abbassare il prezzo.
TL;DR
La due diligence copre cinque aree: titolarità e provenienza, gravami (ipoteche, pignoramenti, servitù), conformità catastale, conformità urbanistica ed edilizia, stato tecnico dell’edificio.
Il venditore che la fa per primo tratta da una posizione più forte: risponde subito alle domande dell’acquirente e arriva al rogito senza sorprese.
Le pratiche edilizie aperte (lavori mai chiusi, sanatorie in corso) non impediscono sempre la vendita, ma vanno chiarite con un tecnico e con il notaio prima del compromesso.
Per una casa ereditata servono controlli in più: dichiarazione di successione, voltura catastale, accettazione dell’eredità e accordo tra coeredi.
Molti documenti di base costano pochi euro o sono gratuiti per il titolare; la spesa vera è il tempo del tecnico, che dipende da quante irregolarità emergono.
Indice
Che cos’è la due diligence immobiliare, in parole semplici
Il termine arriva dal mondo della finanza e significa “diligenza dovuta”: prima di un’operazione importante si verifica tutto ciò che può renderla rischiosa. Applicata alla casa, è un’analisi che mette insieme competenze legali, tecniche e, nei casi più complessi, fiscali e ambientali.
Per i grandi patrimoni è un passaggio standard. Il Real Estate Center del Politecnico di Milano la descrive come il processo che rende utilizzabile un valore altrimenti “dormiente”, perché permette di sapere in anticipo quali adeguamenti e manutenzioni servono e quanto costeranno. Anche la pubblica amministrazione la usa: il Ministero del Turismo, nei suoi requisiti minimi di due diligence, chiede di documentare lo stato di fatto e di diritto degli immobili e lo stato di manutenzione delle componenti strutturali, civili e impiantistiche.
Per un appartamento o una villetta il principio è lo stesso, solo in scala ridotta. Non serve un dossier da cento pagine: serve sapere, con documenti alla mano, che la casa si può vendere così com’è, al prezzo che chiedete.
Perché conviene a chi vende
In Italia il notaio svolge un controllo preventivo di legalità sull’atto: accerta l’identità e la capacità delle parti, verifica la provenienza, i gravami e la regolarità catastale e urbanistica. Lo stesso Notariato invita a coinvolgerlo già nella fase precontrattuale, perché alcuni vizi diventano difficili da sanare una volta firmato il preliminare.
Il problema è il tempo. Se il notaio trova una difformità a ridosso del rogito, le strade sono poche: rinviare, rinegoziare o rinunciare. Chi ha già fatto le verifiche, invece, mette in vendita una casa “pulita”, con una documentazione che rassicura l’acquirente e la sua banca.
Le cinque aree da controllare
Area | Cosa si verifica | Documenti principali | Chi la fa |
Titolarità e provenienza | Chi è proprietario e a che titolo, quote dei comproprietari | Atto di provenienza, dichiarazione di successione, certificato di successione | Notaio, consulente legale |
Gravami | Ipoteche, pignoramenti, servitù, domande giudiziali | Ispezione ipotecaria | Notaio, tecnico, consulente |
Conformità catastale | Dati catastali corretti, planimetria uguale allo stato reale | Visura catastale aggiornata, planimetria | Geometra, architetto, ingegnere |
Conformità urbanistica ed edilizia | Lo stato di fatto corrisponde ai titoli edilizi comunali | Licenze, concessioni, permessi, CILA/SCIA, agibilità | Tecnico abilitato |
Stato tecnico | Strutture, impianti, umidità, efficienza energetica | Certificazioni impianti, APE, sopralluogo | Tecnico, impiantisti |
Titolarità e provenienza
Il primo controllo è il più ovvio e il più trascurato: chi vende è davvero il proprietario, e per quale quota? L’Agenzia delle Entrate ricorda che prima di comprare bisogna accertarsi di acquistare dal legittimo proprietario. Per chi vende significa ricostruire la catena: l’atto con cui la casa è entrata nel patrimonio di famiglia, eventuali donazioni, successioni precedenti, quote dei fratelli o del coniuge.
Ipoteche, pignoramenti e servitù
L’ispezione ipotecaria mostra le formalità iscritte e trascritte sull’immobile. Un mutuo estinto da anni, per esempio, può lasciare un’ipoteca ancora iscritta se nessuno ne ha chiesto la cancellazione. Se il problema vi riguarda, abbiamo approfondito cosa fare in caso di ipoteca su un immobile ereditato.
Attenzione a un limite tecnico: l’ispezione online copre solo i dati informatizzati. Per le formalità più vecchie, antecedenti all’automazione delle Conservatorie, l’Agenzia delle Entrate indica che bisogna rivolgersi al Servizio di Pubblicità Immobiliare competente. Su case acquistate o ereditate decenni fa, è un passaggio che non si può saltare.
Conformità catastale
Qui si confrontano i dati catastali (intestatari, categoria, rendita) e la planimetria depositata con la casa com’è oggi. Un tramezzo spostato, una cucina trasformata in camera, un ripostiglio diventato bagno: sono differenze frequenti che vanno aggiornate prima dell’atto. Usate sempre documenti recenti. Per la successione, l’Agenzia delle Entrate precisa che la situazione corretta dell’immobile si rileva con una visura catastale aggiornata, non anteriore a tre mesi: è una buona regola anche per la vendita.
Conformità urbanistica ed edilizia
È la verifica più delicata, perché il catasto non dice se un’opera è legittima: lo dicono i titoli edilizi del Comune. Il tecnico richiede l’accesso agli atti, recupera licenze, concessioni, permessi, eventuali condoni e pratiche successive, e li confronta con lo stato reale. Una veranda chiusa, un soppalco, un cambio di destinazione d’uso mai autorizzato possono emergere solo così. Ne parliamo in dettaglio nella nostra guida alla conformità urbanistica nella vendita di casa.
Lo strumento che i notai stanno promuovendo per questo è la Relazione Integrata Urbanistica-Catastale (RIUC). Il Consiglio Nazionale del Notariato la definisce un documento facoltativo ma essenziale: redatta da un tecnico abilitato, certifica la coerenza tra stato di fatto, titoli edilizi e planimetria catastale, e a Vicenza è stato firmato un protocollo per diffonderla nelle compravendite. Presentarla già in fase di trattativa è uno dei modi più efficaci per rassicurare chi compra.
Stato tecnico dell’edificio
L’ultima area non riguarda la legittimità ma la sostanza: tetto, facciata, impianti elettrici e idraulici, umidità, crepe. Un acquirente prudente farà comunque un sopralluogo, spesso con un tecnico di fiducia. Per capire cosa cerca, è utile questa panoramica su come si svolge un’ispezione tecnica prima dell’acquisto di una casa, che elenca i controlli su strutture, impianti e ventilazione. Sapere prima cosa troverà vi permette di decidere quali riparazioni fare prima di vendere e quali lasciare al prezzo.
Pratiche edilizie aperte: si può vendere lo stesso?
È una delle domande che riceviamo più spesso. Per “pratica aperta” si intende di solito una di queste situazioni:
lavori comunicati in Comune (CILA o SCIA) senza la comunicazione di fine lavori;
una domanda di sanatoria o di condono presentata ma non ancora definita;
un permesso di costruire scaduto con lavori incompiuti;
l’agibilità mai richiesta dopo un intervento importante.
La risposta onesta è: dipende dal tipo di pratica e da cosa manca per chiuderla. In alcuni casi basta che il tecnico depositi la documentazione finale; in altri servono pagamenti, integrazioni o tempi lunghi da parte del Comune. Quello che non conviene mai è nascondere la questione: il notaio, come abbiamo visto, verifica la regolarità urbanistica, e l’acquirente o la sua banca chiederanno i documenti.
Le strade praticabili sono tre:
Chiudere la pratica prima di mettere in vendita. È la soluzione più pulita e quella che tiene alto il prezzo.
Chiuderla durante la trattativa, mettendo per iscritto nel preliminare chi se ne occupa, entro quando e a spese di chi.
Vendere dichiarando la situazione, quando il notaio e il tecnico confermano che l’atto è possibile, accettando che l’acquirente sconti il rischio sul prezzo.
La scelta va fatta con un tecnico abilitato e con il notaio, sul caso concreto: le regole edilizie cambiano tra Comuni e Regioni, e una soluzione valida per un immobile non vale per un altro.
Casa ereditata: i controlli in più
Chi vende un immobile ricevuto in eredità ha davanti una due diligence più lunga, perché ai controlli tecnici si sommano quelli successori:
Dichiarazione di successione presentata e completa di tutti gli immobili, con i dati catastali corretti.
Voltura catastale, per intestare l’immobile agli eredi. Il tributo per la voltura da atto registrato per via telematica è di 70,00 euro per domanda.
Accettazione dell’eredità, da verificare con il notaio insieme alla continuità delle trascrizioni.
Accordo tra coeredi sulla vendita e sul prezzo: senza la firma di tutti i comproprietari la casa intera non si vende.
Certificato di successione europeo, se tra gli eredi o nel patrimonio c’è un elemento estero: secondo il Notariato è redatto da un notaio su richiesta dei chiamati all’eredità o dei legatari.
Spesso, poi, gli eredi conoscono poco la casa: non sanno quali lavori abbiano fatto i genitori negli anni Settanta o se quella veranda sia mai stata autorizzata. È proprio qui che le difformità restano nascoste più a lungo. Per ordinare i passaggi, può aiutare la nostra checklist pratica per gestire un immobile ereditato.
Come impostare la due diligence, passo dopo passo
Raccogliete ciò che avete in casa. Atto di acquisto o di provenienza, vecchie licenze, progetti, ricevute di condono, certificazioni degli impianti, APE, regolamento condominiale.
Scaricate visura e planimetria. Se siete titolari, l’Agenzia delle Entrate permette di consultare i dati catastali e ipotecari dei propri immobili gratuitamente dall’Area riservata.
Fate l’ispezione ipotecaria, ricordando che per le formalità più vecchie serve l’ufficio territoriale.
Affidate a un tecnico l’accesso agli atti comunali e il confronto tra titoli edilizi, planimetria e stato reale. Chiedete una relazione scritta, idealmente sul modello della RIUC.
Fate un sopralluogo tecnico su strutture e impianti, per sapere cosa troverà l’acquirente.
Sanate o documentate le irregolarità prima della messa in vendita, o almeno prima del preliminare.
Valutate la casa alla luce dei risultati. Una difformità sanata, un tetto da rifare o un’ipoteca da cancellare cambiano il valore. Se volete capire quali fattori pesano sulla stima, questi criteri di valutazione di un immobile spiegano bene il rapporto tra stato tecnico e prezzo; per il caso italiano c’è la nostra guida su come valutare un immobile ereditato.
Condividete il fascicolo con il notaio appena trovato l’acquirente, senza aspettare l’ultima settimana.
Quanto costa una due diligence immobiliare
Non esiste un prezzo unico, e diffidate di chi ve ne promette uno senza aver visto la casa. Il costo dipende da tre fattori: quanti documenti mancano, quanto è complessa la storia edilizia dell’immobile e quante irregolarità emergono.
La parte documentale ha costi pubblici e contenuti. Secondo la tabella dei tributi dell’Agenzia delle Entrate:
la consultazione di documenti catastali costa 5,00 euro per documento;
le ispezioni ipotecarie online costano il 20% in meno rispetto allo sportello;
la voltura telematica costa 70,00 euro per domanda;
la consultazione dei propri immobili da parte del titolare è gratuita.
La voce più importante è il compenso dei professionisti: il tecnico per l’accesso agli atti e la relazione di conformità, eventuali pratiche di aggiornamento catastale o di sanatoria, e la consulenza legale quando la provenienza è complicata. Chiedete sempre un preventivo scritto che distingua la verifica dalla regolarizzazione: la prima ha un costo prevedibile, la seconda dipende da cosa si trova.
Un esempio tipico
Prendiamo un caso ricorrente, descritto a titolo di esempio. Tre fratelli ereditano l’appartamento dei genitori, acquistato negli anni Ottanta. La successione è stata presentata, ma nessuno ha controllato la planimetria. Il tecnico scopre che il terrazzo è stato chiuso con una veranda mai autorizzata e che una parete interna è stata spostata.
Se il problema emerge dopo il preliminare, l’acquirente può chiedere uno sconto o pretendere la regolarizzazione in tempi stretti, con il rischio che il rogito slitti. Se emerge prima, i fratelli possono decidere con calma: regolarizzare ciò che è sanabile, rimuovere ciò che non lo è, aggiornare la planimetria e mettere in vendita con un fascicolo completo. Stessa casa, due trattative molto diverse.
Il nostro punto di vista
Lavoriamo ogni giorno con eredi e proprietari che vogliono vendere, e abbiamo imparato che le vendite non saltano quasi mai per il prezzo: saltano per un documento mancante, una planimetria sbagliata, un fratello che non firma. Per questo trattiamo la due diligence come il primo passo della vendita, non come l’ultimo.
Per noi parte tutto dal sopralluogo dal vivo. Una stima automatica online non vede la veranda chiusa o l’umidità in cantina; un professionista in casa sì. Da lì ricostruiamo la situazione catastale, urbanistica e successoria, e solo dopo parliamo di prezzo e di pubblicità. Nelle case ereditate aggiungiamo un lavoro che nessun modulo prevede: mettere d’accordo la famiglia, spiegando a ciascuno cosa serve e perché. Una casa con le carte in ordine si vende più in fretta, e chi compra lo percepisce dal primo incontro.
— Francesco
Vendere con le verifiche già fatte
Se state per vendere, specie una casa ereditata, possiamo seguire l’intero percorso: valutazione con sopralluogo dal vivo e vendita dell’immobile, con foto e video professionali, oppure le singole pratiche catastali, urbanistiche ed ereditarie, dalla dichiarazione di successione agli aspetti legali e contrattuali. Se preferite partire da un confronto, è disponibile la nostra consulenza immobiliare.
Domande frequenti
La due diligence immobiliare è obbligatoria?
No, nessuna legge impone una due diligence completa per vendere una casa. Però il notaio deve fare i suoi controlli di legalità sull’atto, e molte difformità emergono comunque lì. Farla prima vi evita di scoprirle quando non c’è più tempo.
Chi deve pagare la due diligence, chi vende o chi compra?
Dipende da chi la commissiona. L’acquirente paga i propri controlli; il venditore che vuole presentare una casa già verificata paga i suoi. Le spese per regolarizzare le difformità, invece, si concordano nel preliminare e spesso le sostiene chi vende, perché è lui a dover consegnare una casa in regola.
Quanto tempo serve?
Per un immobile senza problemi bastano spesso poche settimane, il tempo di raccogliere i documenti e ottenere l’accesso agli atti in Comune. Se emergono pratiche aperte o difformità da sanare, i tempi si allungano e dipendono dagli uffici comunali.
Posso farla da solo?
Una parte sì: visure, planimetrie e ispezioni sui propri immobili si consultano online. La verifica di conformità urbanistica, però, richiede un tecnico abilitato, e le questioni di provenienza o successione vanno viste con un notaio o un consulente legale.
Fonti
Agenzia delle Entrate: Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili
Agenzia delle Entrate: Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali
Agenzia delle Entrate: Dichiarazione di successione, domande frequenti
Consiglio Nazionale del Notariato: Relazione Integrata Urbanistica-Catastale
Consiglio Nazionale del Notariato: Certificato di successione
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