Spese condominiali arretrate e vendita: chi paga davvero
Per legge l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Le spese più vecchie restano al venditore. Una liberatoria dell’amministratore non protegge il nuovo proprietario se l’assemblea non l’ha approvata. Chi paga al posto di un altro può poi rivalersi su di lui.
In breve:
Per i lavori straordinari conta la data della delibera, non quella dell’esecuzione; quelli approvati prima del rogito restano di norma a carico del venditore.
Controllate rendiconti, rate scadute e future, verbali recenti, lavori deliberati e fondi speciali; l’attestazione contabile da sola non basta.
L’attestazione dell’amministratore fotografa i pagamenti a una data e non vincola il condominio senza approvazione assembleare; il venditore resta responsabile finché comunica il trasferimento.
Se paghi arretrati per evitare azioni condominiali, puoi chiedere il rimborso al venditore: conserva quietanze e bonifici con data certa per dimostrare l’esborso.
La regola vale anche per gli acquisti all’asta: la Cassazione lo ha confermato con la sentenza n. 7260 del 19 marzo 2024.
Indice
Cosa dice l’art. 63 e come lo applicano i giudici
Il comma 4 dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per il condominio significa poter chiedere l’intera somma a entrambi, a sua scelta. Secondo una guida di Fisco e Tasse, la solidarietà è inderogabile nei confronti del condominio.
La Cassazione ha ribadito il principio con la sentenza n. 7260 del 19 marzo 2024, riportata da QuiFinanza, che lo applica anche agli acquisti forzati. Quindi chi compra all’asta non è esente: il biennio pesa anche su di lui.
Gli accordi privati tra le parti valgono solo tra loro e non sono opponibili al condominio, come ricorda lo studio legale Matteo Peroni.
Un esempio: se il rogito è a luglio 2026, rientrano nella solidarietà la gestione 2026 (anche per i mesi in cui il venditore era ancora proprietario) e quella 2025. Un debito del 2024 resta invece al venditore, ma conviene comunque verificarlo prima di firmare.
Spese ordinarie e straordinarie: come si ripartiscono
Le spese ordinarie sono quelle della gestione corrente: pulizia, portineria, luce delle scale, ascensore, compenso dell’amministratore. Le straordinarie riguardano interventi non ricorrenti: rifacimento del tetto, della facciata, sostituzione della caldaia centralizzata. Per La Legge per Tutti, che richiama l’ordinanza n. 13781/2024, le prime si imputano a chi è condomino nel periodo di gestione, mentre per le seconde conta la delibera dell’assemblea.
In pratica:
Le ordinarie dell’anno in corso e di quello precedente gravano in solido su venditore e acquirente.
Le ordinarie più vecchie restano al venditore.
Le straordinarie seguono la data della delibera, non quella dell’esecuzione dei lavori.
Se i lavori sono approvati prima del rogito ma eseguiti dopo, la spesa resta di norma a carico del venditore, come spiega lo Studio Legale De Fenu.
Il punto più insidioso è il lavoro deliberato ma non ancora fatturato: va sempre cercato nei verbali recenti, perché non compare nelle rate ordinarie. Se le parti vogliono una ripartizione diversa, devono scriverla nel contratto, sapendo che varrà solo tra loro.
Liberatoria dell’amministratore: cosa garantisce e cosa no
Molti venditori ottengono dall’amministratore un foglio che dichiara «nulla da pagare» e lo considerano uno scudo. Non lo è. Come ricorda lo Studio Pedico, una liberatoria non vincola il condominio se l’assemblea non l’ha approvata. Meglio parlare di attestazione contabile: fotografa la situazione dei pagamenti a una certa data, ma non cancella debiti emersi dopo, né rendiconti non ancora approvati.
Per il venditore c’è un altro passaggio. Secondo ANACI, la sua responsabilità si estingue solo con la trasmissione all’amministratore della documentazione del trasferimento. Nella prassi si invia la dichiarazione notarile via PEC, così l’anagrafe condominiale si aggiorna. La prassi contabile può però creare incertezze sulle posizioni singole.
Un consiglio: chiedete copia del verbale assembleare che approva rendiconto e riparto, e pretendete che le posizioni di venditore e acquirente siano contabilmente separate.
Cosa controllare prima del rogito
Prima della firma serve un controllo ordinato, non un foglio rassicurante dell’ultimo minuto. Questa è la sequenza che consigliamo:
Richiedete all’amministratore l’attestazione sullo stato dei pagamenti e la situazione contabile aggiornata dell’unità.
Fatevi consegnare l’ultimo rendiconto consuntivo approvato e il preventivo in corso.
Leggete i verbali delle assemblee recenti, cercando lavori deliberati, cause e fondi speciali.
Fate indicare le rate scadute e quelle future per l’anno in corso e per l’anno precedente.
Fate trasmettere all’amministratore, via PEC, copia del titolo o la dichiarazione notarile del trasferimento.
Quanto alle clausole, si negoziano di solito una manleva dell’acquirente da debiti pregressi, una trattenuta sul prezzo fino alla chiusura dei conti, l’impegno del venditore a saldare prima del rogito e la consegna di tutta la documentazione via PEC. Se tra i venditori ci sono più eredi o comproprietari, vale la pena leggere la nostra guida su firme e comproprietari.
Un consiglio: fate allegare l’attestazione dell’amministratore al preliminare, così la verifica avviene mentre c’è ancora margine per trattare sul prezzo.
Se l’acquirente paga gli arretrati: come ottenere il rimborso
Chi paga debiti del venditore per evitare azioni del condominio non resta con il danno. Secondo AFPC, l’acquirente ha diritto di rivalsa e il venditore rimane debitore finale delle ordinarie scadute prima del biennio coperto dalla solidarietà. Anche Arco Consumatori conferma la possibilità di agire in regresso.
Il percorso, in concreto:
Inviate al venditore una richiesta formale di rimborso, con il dettaglio delle somme versate.
Raccogliete quietanze, bonifici e ricevute del condominio per ogni pagamento.
Se il venditore non risponde, passate a un’azione di regresso o a un atto di precetto, quando esiste già un titolo.
Conservate tutto con data certa: per un rimborso serve provare l’esborso, e fatture o quietanze sono la prova più solida.
Più passa il tempo, più è difficile ricostruire le carte: conviene muoversi subito.
Cosa può fare l’amministratore contro i morosi
L’amministratore ha l’obbligo di agire per recuperare i crediti. Secondo La Legge per Tutti, deve attivarsi per recuperare i crediti, e può ottenere un decreto ingiuntivo ed eseguire pignoramenti.
L’amministratore deve attivarsi per recuperare le quote non pagate.
Gli strumenti a disposizione sono:
il decreto ingiuntivo, spesso provvisoriamente esecutivo;
l’atto di precetto e il pignoramento dei beni del moroso;
l’intervento nella procedura d’asta, in concorso con altri creditori come le banche;
la sospensione dei servizi condominiali separabili, secondo Money.it.
L’assemblea può anche costituire un fondo morosi, ma resta vincolata alle maggioranze previste. Per chi vende o compra, il punto è semplice: un’azione già avviata contro il venditore è un segnale da leggere con attenzione.
Come affrontiamo le vendite con pendenze condominiali
Per noi una pendenza condominiale è un problema da trattare prima di mettere l’immobile sul mercato, non dopo l’offerta. Cominciamo con un sopralluogo, poi controlliamo i documenti: rendiconti, verbali, eventuali lavori deliberati. Contattiamo l’amministratore per avere la situazione contabile aggiornata e, quando serve, proponiamo clausole protettive come la manleva o la trattenuta sul prezzo. Così le trattative partono con le cifre chiare e il rogito si ferma meno spesso. Chi ha ereditato l’immobile troverà utile anche il nostro approfondimento sui debiti condominiali in eredità.
— Francesco
Come possiamo aiutare venditori e acquirenti
Se state per vendere o comprare, possiamo fare tre cose concrete: una valutazione con sopralluogo dal vivo, l’assistenza nelle pratiche di successione per chi vende un immobile ereditato e una verifica documentale prima del rogito. Il nostro obiettivo è farvi arrivare dal notaio sapendo già a quanto ammontano gli eventuali debiti condominiali e chi dovrà pagarli. I prezzi aggiornati sono sul nostro sito. Per un controllo dei debiti condominiali prima della firma, richiedete la nostra consulenza immobiliare.
Domande frequenti
Chi paga le spese condominiali arretrate in caso di vendita?
Pagano in solido venditore e acquirente per l’anno in corso e per quello precedente, come prevede l’art. 63 delle disposizioni attuative. Le spese più vecchie restano al venditore. Chi paga più del dovuto può rivalersi sull’altro.
Chi compra all’asta deve pagare le spese condominiali arretrate?
Sì, per l’anno in corso e per quello precedente. La Cassazione, con la sentenza n. 7260 del 19 marzo 2024, ha confermato che la regola vale anche per gli acquisti forzati.
Come si dividono le spese condominiali quando si vende un immobile?
Le ordinarie seguono il periodo di gestione, le straordinarie la data della delibera dell’assemblea. Il condominio può però rivolgersi a entrambi per il biennio coperto dalla solidarietà. Un accordo diverso tra le parti vale solo tra loro.
La liberatoria dell’amministratore mi protegge dopo il rogito?
No, se l’assemblea non l’ha approvata. È meglio ottenere l’attestazione contabile con il verbale assembleare e far comunicare il trasferimento all’amministratore.
Fonti
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