Costo dell'APE per vendere casa nel 2026: prezzi e regole
Per vendere un appartamento di dimensioni normali, nel 2026 l’Attestato di Prestazione Energetica costa di solito fra 130 e 300 €, con sopralluogo e registrazione regionale compresi. Una villa o un immobile grande può superare i 400 €. Non esiste una tariffa fissata per legge: il prezzo cambia con la regione, la superficie, gli impianti e i documenti che hai già pronti. Qui trovi le fasce di prezzo, chi può rilasciare l’APE, quando un attestato vecchio va rifatto e cosa rischi se al rogito manca.
In breve
Prezzo tipico: 130-300 € per un appartamento standard, 250-400 € o più per una villa. Nessuna tariffa minima per legge.
Chi lo fa: un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito) senza conflitti di interesse. Il sopralluogo in casa è obbligatorio.
Chi paga: il proprietario. Nella compravendita quindi il venditore, compresi gli eredi che vendono.
Validità: al massimo 10 anni. L’attestato però decade prima se i controlli dell’impianto termico non sono stati fatti.
Senza APE al rogito: sanzione da 3.000 a 18.000 €, in solido tra venditore e acquirente.
Indice
Quanto costa l’APE nel 2026: le fasce di prezzo
Dal 2012 i minimi tariffari dei professionisti non esistono più, quindi il prezzo lo decide il mercato. ACCA ricorda che un importo minimo non si può fissare, ma che come riferimento si possono usare i parametri del D.M. 17 giugno 2016. Le cifre che seguono sono quindi medie di mercato e non tariffe ufficiali.
In base alle fasce di prezzo indicate per il 2026, un APE per un appartamento standard con sopralluogo e registrazione costa in genere fra 130 e 300 €. Ecco come cambia la cifra secondo il tipo di immobile:
Tipo di immobile | Fascia indicativa 2026 | Cosa incide di più |
Monolocale o bilocale | 130-180 € | Pochi vani, impianto autonomo semplice |
Appartamento medio (trilocale 60-90 m²) | 150-220 € | Superficie, tipo di riscaldamento, piano |
Appartamento grande | 150-250 € | Più vani da rilevare, impianti misti |
Villa o immobile grande | 250-400 € e oltre | Più piani, più impianti, rilievo più lungo |
Per il trilocale tipico, un’analisi sui prezzi 2026 colloca il servizio con sopralluogo fra 150 e 220 €. Anche la regione conta. Su un listino nazionale con prezzi base regione per regione, con registrazione regionale compresa, si va da 99 € in Molise a 153,90 € in Abruzzo ed Emilia-Romagna. In Molise il titolare dell’immobile paga a parte un versamento regionale di 20 €.
Quando confronti due preventivi, controlla se l’IVA, il contributo previdenziale del tecnico e gli eventuali diritti regionali sono già compresi. Spesso è proprio qui che nasce la differenza fra un’offerta che sembra economica e una che sembra cara.
Cosa fa salire o scendere il preventivo
Nel prezzo finale pesa soprattutto il lavoro del tecnico, e la parte più impegnativa è il sopralluogo. Un’analisi sui dati ENEA riporta che i tecnici considerano il rilievo in casa un passaggio oneroso: più dura e più l’immobile è complesso, più sale il costo.
Le voci che spostano il preventivo sono queste:
Superficie e numero di vani. Più ambienti da misurare significano più tempo sul posto e più dati da inserire nel calcolo.
Impianti. Una caldaia autonoma a gas è il caso più semplice. Pompe di calore, solare termico, fotovoltaico o un impianto centralizzato condominiale richiedono più verifiche.
Documenti disponibili. Se il tecnico deve recuperare da solo planimetrie, visure e libretto d’impianto, il tempo in più finisce in fattura.
Zona. Nelle grandi città e in alcune regioni i costi del professionista e degli adempimenti regionali sono più alti.
Urgenza. Un APE richiesto pochi giorni prima del rogito costa spesso di più di uno programmato con calma.
Il modo più semplice per risparmiare non è cercare il tecnico più economico, ma presentarsi con la documentazione completa. Su questo torniamo più avanti, perché nelle case ereditate è il punto che pesa di più.
Chi paga l’APE e chi può rilasciarlo
L’attestato lo paga il proprietario. Il Vademecum per il cittadino della Regione Friuli Venezia Giulia lo dice chiaramente: per un immobile esistente, l’APE va richiesto a proprie spese dal proprietario o da chi ne ha la disponibilità. Se vendi, quindi, il costo è tuo. Se gli eredi vendono insieme, di solito lo dividono come le altre spese di vendita.
A rilasciarlo è un tecnico abilitato: ingegnere, architetto, geometra o perito industriale con i requisiti del D.P.R. 75/2013, che dichiara anche di non avere conflitti di interesse con l’immobile e con chi gli dà l’incarico. Non basta un tecnico qualsiasi: chiedi sempre che sia iscritto all’elenco dei certificatori della tua regione.
Come si ottiene l’APE: i passaggi
La procedura segue le Linee guida nazionali e le regole della tua regione. In pratica funziona così:
Raccogli i documenti. Planimetria catastale, visura, dati dell’impianto di riscaldamento e raffrescamento, libretto d’impianto con l’ultimo rapporto di controllo, eventuali pratiche di lavori fatti sull’isolamento o sugli infissi.
Scegli il tecnico e chiedi un preventivo scritto con dentro sopralluogo, registrazione, IVA e contributi.
Sopralluogo. Il tecnico misura gli ambienti, verifica pareti, infissi e impianti e fotografa quello che serve al calcolo.
Calcolo della prestazione energetica con un software conforme alla normativa e assegnazione della classe.
Trasmissione al catasto energetico regionale. In Friuli Venezia Giulia, per esempio, il richiedente riceve l’attestato entro i 15 giorni successivi alla trasmissione alla Regione.
Consegna dell’APE firmato, da usare nell’annuncio, nel preliminare e al rogito.
Un punto da sapere prima di fissare il sopralluogo: secondo l’approfondimento di Infobuildenergia, le indicazioni del MASE di giugno 2026 richiedono un libretto d’impianto con un rapporto di controllo di efficienza energetica ancora valido. Se la caldaia non viene controllata da anni, fai prima la manutenzione.
APE online o con il tecnico in casa
Si trovano molte offerte di “APE online”. Il punto è questo: le Linee guida nazionali del D.M. 26 giugno 2015 prevedono un rilievo in sito, cioè un sopralluogo obbligatorio, oltre al calcolo e al rilascio dell’attestato. Le stesse Linee guida chiedono che il richiedente venga informato dell’obbligo di sopralluogo. Foto e documenti inviati per email aiutano il tecnico, ma non prendono il posto della verifica sul posto.
Un APE fatto a distanza senza rilievo è quindi irregolare. “Online” può voler dire solo che prenoti, mandi i documenti e paghi via internet. Il tecnico deve comunque entrare in casa. Prima di firmare, chiedi sempre:
chi farà il sopralluogo e quando;
se la registrazione regionale è compresa;
se il prezzo comprende IVA e contributi;
in quanti giorni riceverai l’attestato registrato.
Un APE irregolare non fa risparmiare: se l’acquirente o il notaio scoprono un errore, rischi di dover rifare tutto vicino al rogito, quando i tempi sono più stretti.
APE scaduto o vecchio: quando va rifatto
L’APE vale al massimo dieci anni. Oltre quel termine non si può usare per vendere e serve un attestato nuovo. C’è però un caso che molti venditori non conoscono: la validità dipende anche dai controlli di efficienza energetica dell’impianto termico previsti dal D.P.R. 74/2013.
Se un controllo è stato saltato, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza mancata, come previsto dall’art. 6, comma 5, del D.Lgs. 192/2005. Un attestato del 2020 può quindi non essere più valido già oggi, anche se non sono passati dieci anni.
L’APE va rifatto anche dopo lavori che cambiano la classe energetica, per esempio un cappotto termico, infissi nuovi o una nuova caldaia o pompa di calore.
C’è poi il cambio normativo del 2026. Il D.M. 28 ottobre 2025, entrato in vigore il 3 giugno 2026, ha aggiornato i metodi di calcolo e i requisiti minimi degli edifici. Come spiega l’Ordine degli Ingegneri di Rovigo, il nuovo decreto modifica il D.M. 26 giugno 2015. Gli attestati già emessi non vengono annullati automaticamente e restano validi fino alla loro scadenza, sempre che i controlli dell’impianto siano in regola. Se il tuo APE è valido, non devi rifarlo solo perché è cambiato il decreto.
Cosa rischi se l’APE manca al rogito
L’APE serve già prima del rogito: la classe energetica va indicata negli annunci e l’attestato va messo a disposizione dell’acquirente durante la trattativa. Al rogito va allegato all’atto. Se manca o non viene dichiarato, l’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 prevede una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 €, in solido tra le parti.
A fronte di un attestato che costa poche centinaia di euro, il rischio non conviene a nessuno. Abbiamo spiegato nel dettaglio come evitare sanzioni con l’APE corretto, e conviene controllare l’attestato già quando prepari il preliminare di compravendita, non la settimana del rogito.
Casa ereditata: i documenti che fanno risparmiare tempo e denaro
Con una casa ereditata l’APE costa spesso di più per un motivo semplice: nessuno trova i documenti. La caldaia è spenta da anni, il libretto d’impianto è in un cassetto o non c’è più, la planimetria catastale non corrisponde allo stato attuale. Ogni documento che manca è tempo del tecnico che paghi.
Prima di chiamare il certificatore, controlla questi punti:
Libretto d’impianto e ultimo rapporto di controllo. Se mancano o sono scaduti, fai fare la manutenzione alla caldaia. Senza un controllo valido l’APE non si può emettere.
Planimetria e visura catastale aggiornate. Se ci sono difformità, conviene sistemarle prima, perché pesano anche sulla vendita.
Pratiche dei lavori fatti. Fatture e certificazioni di infissi, caldaie o isolamento aiutano il tecnico a ottenere una classe più precisa.
Successione. Per vendere, gli eredi devono avere in ordine la dichiarazione di successione e le volture catastali.
Se vuoi fare qualche intervento prima di mettere in vendita, l’ordine dei lavori conta: questi esempi di interventi per l’efficienza energetica mostrano perché conviene partire dall’involucro e dagli infissi e solo dopo passare agli impianti. Per una visione d’insieme sul tema puoi leggere la nostra guida pratica all’efficientamento energetico. Oltre all’APE, per la vendita conviene verificare anche la conformità dell’impianto elettrico e l’agibilità dell’immobile.
Il nostro punto di vista
Ogni settimana vediamo venditori che considerano l’APE un costo da tagliare il più possibile. Secondo noi è un errore di prospettiva. La classe energetica è tra le prime informazioni che un acquirente legge nell’annuncio, e un attestato corretto, fatto da un tecnico che è entrato davvero in casa, fa partire la trattativa con il piede giusto. Nelle case ereditate il problema raramente è il prezzo dell’APE. Sono i documenti che mancano, la caldaia senza controlli, la planimetria che non corrisponde, gli eredi che vivono in città diverse. Per questo noi seguiamo la vendita dall’inizio: valutiamo l’immobile di persona, non con una stima automatica online, e mettiamo in ordine catasto, successione e pratiche prima che diventino un ostacolo. Un APE in regola, foto e video professionali e una documentazione completa sono le basi su cui costruiamo una vendita senza sorprese al rogito. Sul valore della certificazione energetica nella vendita abbiamo scritto una guida dedicata. Francesco
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Domande frequenti
L’APE si può fare dopo aver firmato il preliminare?
Sì, ma è meglio averlo prima. La classe energetica va indicata già negli annunci e l’attestato va mostrato all’acquirente durante la trattativa. Se lo fai solo dopo il preliminare, rischi di scoprire una classe diversa da quella che l’acquirente si aspettava, proprio quando c’è meno tempo per rimediare.
Quanto tempo ci vuole per avere l’APE?
Dipende dal tecnico e dalla regione. Di solito passano pochi giorni fra sopralluogo, calcolo e trasmissione al catasto energetico. In Friuli Venezia Giulia, per esempio, l’attestato arriva al richiedente entro 15 giorni dalla trasmissione alla Regione. Con i documenti già pronti i tempi si accorciano.
Un APE fatto prima del 3 giugno 2026 vale ancora?
Sì. Gli attestati emessi con le regole precedenti non vengono annullati dal nuovo decreto e valgono fino alla loro scadenza naturale di dieci anni. La condizione è che i controlli di efficienza dell’impianto termico siano stati fatti regolarmente e che non ci siano stati lavori che cambiano la classe energetica.
Gli eredi devono fare l’APE anche se la casa è disabitata?
Se la vendono, sì. L’obbligo vale per la compravendita, non per l’uso dell’immobile. Se l’impianto di riscaldamento è fermo da tempo, prima del sopralluogo conviene sistemare libretto e controllo della caldaia, perché senza un rapporto di controllo valido l’attestato non si può emettere.
Fonti
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